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    一線城市房價瘋狂炒作只能讓泡沫提前破滅
    2019-05-12 全球品牌網  易憲容

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    2015年一線城市房價全面飚升,無論是深圳還是北京上海,都是如此。按照政府的統計數據2015年深圳的房價飚升得最快,上漲幅度在50%以上,但是上海與北京與不示弱。2015年上海的內環房價漲到了7萬,北京5環的房價漲到5萬以上了。

    我早就指出,一線城市的房地產市場完全是投資者為主導的市場。這些投資者從來就對房價高低不敏感(即不在乎房價高低),無論房價漲到多少幅度,對他們都不是太重要,他們所關注的房價是不是還在漲。只要他們預期房價還會上漲,房價再高,他們也會涌入市場。而房價的上漲預期完全取決于金融市場條件(利率高低、杠桿率大小、信貸獲得的容易程度)及政府的房地產政策。

    所以在今年以去庫存化為幌子,政府出臺了一系列的預期房價上漲的政策,比如一是國內銀行的住房按揭貸款利率已經降低到歷史以來的最低水平,當前的住房按揭貸款利率比2009年時房價瘋狂時還要低;二是住房按揭貸款的首付越來越低,也就是讓住房投資者的購買住房的杠桿全面提高;三是中國央行貨幣全面寬松,其寬松的程度比2009年還要寬松,或是創歷史以來最寬松的記錄。比如2016年銀行信貸增長達2.54萬億,為歷史最高記錄。這就意味個人從銀行信貸獲得十分容易。

    再加上近日財政部等部門聯合發文,調整個人住房契稅營業稅政策,購房者與賣房者都可獲得稅收優惠。再加上市場一直有人在鼓吹政府正要出臺政策住房按揭貸款利率可抵扣個人所得稅,中國的物業稅早就難產幾年無法推出等。所以,在這樣的房地產政策及輿論下,中國房價上漲預期又進入了熾熱狀態下。再加上國內各種媒體都鼓吹2016年的房價將全面上漲,因為中國政府要保GDP就得保房地產,就得推動房價全面上漲。可以說,對于一個以投資為主導的房地產市場,尤其是一線城市,在2015年房價快速飚升的條件,投資者更是會預期2016年一線城市的房價更是會全面上漲,從而涌入房地產市場。

    所以春節過后,一線城市房價上漲的信息蜂擁而來。2月23日,北京年后首場土地拍賣即迎來樓面價達4.7萬元/平米的地王。據測算,預計房價將在10萬/平米以上。五環外的房價上漲到5萬以上的。上海內環的房價已經上漲到7萬了,不僅一套住房一天可以上漲70萬,而且千萬元一套的幾百套住房也出現日光盤。而深圳的房價在2015年快速飚升后并“不甘落后”。2月15日,深圳全市售出51套新房住宅,成交均價為91965元/平,突破9萬大關。深圳市規劃和國土資源委員會2月1日發布的數據顯示,1月深圳新房成交均價達46515元/平米,同比漲幅為74%。

    這些信息和數據是否真實還有待證實,但是這些現象表明了一個事實,在2015年一線城市全面上漲甚至如深圳房價快速飚升50%的的情況下,政府仍然全面推出刺激房價上漲的信貸政策及稅收政策,政府并通過各種方面全面強化房價上漲預期,從而使得各種資金以不同的方式全面涌入一線城市的房地產市場,甚至于涌入二線城市的房地產市場。而且當前一線城市房地產市場的情況與2015年4-6月份中國股市場外配資涌入時瘋狂的情況一模一樣。

    比如,當前的個人炒房與以往已經有很大不同了。比如,過去都了一家一戶的炒作,就看個人不同的套路。但是,現在不是,現在越來越多的國內炒作者開始眾籌買房和聯合炒房。眾籌炒作就是幾個朋友先湊取首付,并準備好約兩年時間的月供資金,彼此簽訂合約,以其中一位的名義買房,約定房價升至某個時點時拋出,獲得收益后按出資比例分成。

    聯合炒房就是一些有實力的投資客把聚集大量的資金,尋找合適的新樓盤。當這些炒房客看中某個樓盤之后,就與房地產開發商協商以某個價格把整個樓盤都承包下,讓這個炒房者慢慢賣。這與鑫琦資產的情況類似。只不過,一個是聯合,另一個是組織一個機構。

    還有最為嚴重的一類就是面對房價的飚升,國內房地產經紀市場亂象四起。比如,爭取獨家房源而推升房價、提供合法性存疑的短期貸款、肆意編造虛假房源、無資格證上崗,讓自己手上持有的住房自買自賣來等方式來推高房價。

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