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    北京低價自住房恐怕新的腐敗高地
    2019-05-02 全球品牌網  馬光遠

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    9月份房價同比上漲20.6%,繼續領漲70個大中城市的北京,在10月23日發布了《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》,《意見》明確北京今后將加快發展自住型商住房。在今年年底之前,全市將完成2萬套自住型商品房供應,明年預計完成5萬套供應,將占新增供應的50%以上。

    制度設計透露的信息看,北京的“自住型商品房”有如下幾個要:一是供應的對象為“中端人士”,即北京市之間在住房結構上設計的“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的總體思路,通過加大90平米以下的自住型及改善型商品房的供應,做實中端;二是自住型商品房的建設用地由房地產開發企業通過“限房價、競地價”等出讓方式公開競得;三是銷售均價原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定;四是銷售對象為北京市有購房資格的所有家庭。按照限購政策規定在本市具有購房資格的家庭,可以購買自住型商品住房;四是銷售方式上,采取搖號的方式,并且確定了兩類優先購買的群體;五是明確規定原則上5年內不得轉讓,5年后轉讓,要把增值收益的30%上交。

    由此觀之,北京推出的“自住型商品房”是一種具有政策保障性質的商品房,在定價原則上和北京一直推行的“兩限房”類似,而在轉讓的限制上,又和經濟適用房上繳收益的規定相類似,通過收繳轉讓收益,體現自主的原則。可以說,這種“自住型”商品房對于優化北京的供應機構,解決“夾心層”的住房問題,無疑具有一定的價值和意義。長期以來,由于缺乏政策層面的關懷,夾心層的住房困境一直為人所忽視。低收入階層可以通過廉租房、公租房、經濟適用房等保障房解決,收入較高的可以通過市場購買。在房價持續上漲的情況下,真正陷入尷尬的是收入不高不低的“夾心層”,收入既不滿足保障資格,又無法購買高價的商品房。北京通過加快限價的“自主商品房的供應”,在某種程度上填補了夾心層住房政策的空白,同時,也是真正從供應端解決房價問題的舉措,就完善政策體系而言,進步意義自不待言。

    毫無疑問,自住型商品房最大的吸引力在于價格優勢,在目前北京商品房均價暴漲20%,相當一部分樓盤漲幅達到50%以上的情況下,30%的價格優惠空間之大,可想而知。北京今年推出了多塊地用于集中建設或配建自住型商品房。從目前這些項目的情況看,價格比周邊的優惠幅度在幾千元。比如,朝陽區豆各莊項目的銷售限價為22000元/平方米,比周邊在售二手房價格低4000元左右;海淀區環保科技園項目的銷售限價為1.9萬元/平方米,周邊商品房的均價在2.5萬元/平方米以上。按照北京市相關部門的設計,“自住型商品住房”的價格多為1萬至2.2萬,而套總價基本在200萬元以內。

    考慮到“自住型商品房”銷售的對象遠大于經濟適用房等保障房,凡是在北京有購房資格的,都可以申請購買,但從供應量而言,今年不過2萬套左右,明年即使建設順利,也不過5萬套。盡管占北京新增供應的比例不小,但相對于旺盛的需求,可謂杯水車薪,也不會成為穩定房價的利器。在制度設計上,通過要求上繳30%的收益,打消了一部分人的投資需求,但巨大的價格優勢,仍然使得尋租的空間很大,這對北京市監管部門的監管提出了挑戰。如何避免“自住型商品房”陷入和之前經濟適用房一樣的監管陷阱,成為一些部門和個人牟利的工具,如何確保分配的公平和透明,都急需制度監管的細節。以銷售而言,《意見》雖然明確由開發商進行搖號,并要公證,相關部門還要監督,但凡一個環節有漏洞,都會使得有人有機可乘。再比如,文件鼓勵企事業單位和相關機構在符合相關法律法規規定和規劃要求的前提下,將自有用地用于自住型商品住房的開發建設,或者將尚未進入銷售環節的房地產開發項目轉化為自住型商品住房建設項目,很有可能成為當年國有單位以經濟適用房的名義建福利房,侵占政策資源的通道。政策無疑是好的,但好的政策,只有確保執行好,監管好,才能真正發揮政策最大的效用。在供需機構失衡的情況下,筆者建議:在供應量有限的情況下,能否縮小供應范圍,今年的2萬套只供應已婚無房的家庭,而不是覆蓋到全部人群。同時,相關部門一定要在銷售環節設置嚴格的監管程序,管好入口,同時,切實抓好轉讓環節的收益上繳,不給牟利者任何空間。如此,方能確保善政真正惠民。

    歡迎與globrand(全球品牌網)作者探討您的觀點和看法,馬光遠:經濟學博士,執業律師。致力于公共政策和上市公司并購研究,關注中國的轉型和法治變遷。是《南方周末》、《中國經營報》、《南方都市報》、《新京報》等多家媒體的專欄作者。作為中國律師,主要在上市公司并購、公司治理和反壟斷等領域,為客戶設計交易結構和中國法律的解釋工作。Email:mgy7233@hotmail.com(與我聯系時,請說明您是在“全球品牌網”看到這篇文章的。) 查看馬光遠所有文章

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