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    投資海外-從國開行參與舊金山房地產項目說起
    2019-04-30 全球品牌網  陳劍

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    一百多年前,來自中國的華工作為廉價勞動力在舊金山登上美國大陸,開始建造被英國BBC評為自工業革命以來“世界七大工業奇跡”之一的太平洋鐵路。


      “如今,中國人又來了。不過,這次他們是帶著資本來的。”華爾街日報如是評論中國開發銀行剛剛通過的一筆17億美元的貸款,這筆資金將用于舊金山地區有史以來規模最大的房地產擴建項目。不無巧合的是,國開行對美國開發商開出的條件是必須由中國的一家建筑承包商來負責建造,而這家承包商不是別人,正是中國鐵建。只不過這次他們將不再建造鐵路,而是打造大型的城市綜合體。

    從網上披露的材料來看,這個城市綜合體項目由兩個子項目組成,以Hunters Point(直譯為“獵人”)舊船塢為中心的舊城改造,和Treasure Island(直譯為“珍寶島”,與蘇格蘭作家Robert Louis Stevenson的著名小說同名)上的原海軍基地改造。僅僅是“獵人點”的改造工程就非常規模宏大,總計有:


      · 1.05萬套住宅;


      · 88.5萬平方英尺的零售物業;


      · 15萬平方英尺的寫字樓;


      · 25.5萬平方英尺的藝術空間;


      · 10萬平方英尺的社區設施;


      · 7.5萬平方英尺的演出中心;


      · 可容納6.9萬人的舊金山“49人”橄欖球隊的新體育場。

    而“珍寶島”項目則主要是8千套住宅,和24萬平方英尺的商業空間,以及城市公園。整個項目的總價值高達130億美元,據估計項目的建設期長達20年。國開行提供的貸款將被分為兩筆,一筆10億美元的貸款將用于“獵人點”的1400套住宅建設,而另一筆7億美元貸款將用于“珍寶島”項目,估計也將用于住宅建設。

    國開行為什么在這個時間點以舊金山為切入點,進入非核心業務的住宅房地產提供融資呢?其原因大約有三。

    第一,住宅房地產的政治風險較小。國開行對于海外的基礎建設項目進行投資早已不是新聞了,包括“越南的電力項目、印度的電信項目、沙特阿拉伯的鐵路,斯里蘭卡的戰后重建”,在資源豐富的拉美國家,國開行的貸款占到所有中國的銀行的81%。但是在美國,與能源、基建、港口、通信相關的項目都容易被視為與“國家利益”相關,很難得到美國政府的批準。

    第二,幫助中國房地產企業打入歐美市場。包括中國鐵建在內,中國諸多的建筑承包商,包括中國建筑、中國路橋、中國中鐵等從上世紀60年代起便已在海外承攬工程,近年更急于從亞洲、非洲及南美洲等打入歐美國家,但是亞非拉地區的經驗可能完全不適合歐美市場。中國中鐵下屬的“中海外聯合體”折戟波蘭的A2高速公路項目,最后遭遇2.7億美元罰款并被禁止三年內進入波蘭市場,就是一個鮮活的例子。這次中國鐵建依靠國開行的貸款條件進入美國市場,機會難得,不容浪費。

    第三,美國住宅房地產反彈已經開始。美國的商業房地產早在2010年即開始反彈,但住宅房地產由于波及面太廣,其中又有多次政府干預,遲至2012年夏天才開始回升。但復蘇的趨勢已經非常明顯,以舊金山為例,其中位房價已經在一年的時間里上漲了15%。在此時投資美國的住宅房地產市場,時機應該說是比較好的。

    但是,這筆投資同時也存在著一些不容忽視的風險。

    首先,抵押品質難以確定。因為該地區并無類似的住宅元,所以不太好估計其市價。以舊金山目前75萬的中位房價計算,1400套住房的總價值大約10億美元左右,那么國開行的貸款額就顯得太高了。而且,看來這是第一批住宅的開發貸款,其市場價格尚未確立,因此抵押物的標的也比較難以評估。據報道稱,該地區屬于舊金山的非裔藍領聚居區,應該是中低收入者居多,同時舊金山市政委員會要求32%的住宅要屬于“保障房”(Affordable Housing)類別,那對于其他的單元來說價格方面存在不少壓力。

    其次,風險分散的考慮似乎不夠周全。國開行的兩筆貸款都是給非常緊鄰的的兩個地塊的同類房地產項目,而舊金山是美國平均房價最貴的城市,其波動性也非常大。因此,這兩筆投資估計會一榮俱榮,一損俱損。同時,舊金山是世界上著名的地震高發區,這兩個地塊卻都緊鄰舊金山灣,由太平洋地震帶其他地震帶來的海嘯危險也是不可忽視的。

    第三,退出機制尚不明顯。如前所述,整個項目的建設估計要130億美元的投資和20年的建設時間。國開行的第一筆投資將會很快用掉,到時如果住宅銷售情況不好,則很可能無法到期收回作為建設貸款的短期投資,必須轉為長期的商業房地產貸款,回報周期變長。而如果銷售情況良好,則開發商很有可能去尋找條件更為優惠的貸款,那國開行則無法從市場上升中獲得額外收益。如果國開行在貸款時把債權融資和股權融資結合起來,類似巴菲特投資高盛的付息優先股,則可以從上漲的市場中獲得股權收益。

    當然,這一次投資,已經是一次大膽的嘗試,也是中國企業邁向海外,由單純的房地產建造、房地產持有轉向房地產金融的可喜的一步。對于其他希望進入美國房地產市場的中國企業來說,是一次難得的學習機會。

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