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    地價上漲 房價下調將更難
    2019-04-21 全球品牌網  賈臥龍

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    在大家的注意力都集中在住房銷售的回暖上時,土地市場也悄然度過寒冬,迎來暖意。恒大13.22億元廣州拿地、萬科3.8億元廣州拿地、中鐵置業22.87億元貴陽拿地、龍湖12.8億元成都拿地……五、六月份萬科等10家標桿房企一共拿地45宗,占到上半年的54%,以二三線城市居多。成交量提升的同時,地價也在悄然回升,中國指數研究院近日發布的研報告顯示,6月份300個城市土地平均溢價率為10%,創下今年新高。地價上漲,未來房價只會水漲船高,下調難度會更大。

    開發商補倉,土地市場回暖

    由于全國經濟發展形勢不樂觀,GDP增速連續下滑,國家在房地產市場調控方面不再繼續嚴厲,轉而鼓勵剛需購房,補貼、降息等多種優惠政策不斷出臺,購房者預期發生改變,多種原因使樓市得以在近期出現小高潮,回暖成為事實。樓市回暖首先體現在成交量上,5、6月份商品房成交量不斷創下年內新高,開發商的業績也不斷提高。據萬科最新公布的銷售簡報顯示,2012年6月,萬科實現銷售面積122.4萬平方米,銷售金額133.2億元,分別同比增長8.5%和0.68%,這是萬科連續5個月實現銷售面積同比增長,也是連續兩月銷售額破百億元,已超額完成上半年目標。而這樣的企業不止萬科一家。

    開發商資金回籠狀況良好,就使得一直處于緊張狀態的房企得到喘息機會,得以騰出來在土地市場上有所作為。由于樓市的調控,開發商一度對房地產后市持悲觀態度,在拿地方面都保持謹慎。隨著近幾個月市場的回暖,商房有“量價齊升”的勢頭,而此時地價卻處于低位,且不缺乏優質地塊,對于開發商來說,現在是拿地補倉的最好時機。隨著開發商的紛紛出手,各地地價也開始悄然回升,300城市的土地溢價率平均達到10%,地價上漲成為事實。

    地價上漲,房價想降將更難

    隨著房地產市場銷售的回暖,不少開發商已不再專注于積極推廣已有項目,而是開始著手拿地做新項目,土地市場的競爭開始變得激烈,土地價格上漲就成為必然。對于地方政府來說,目前仍未找到能夠替代土地財政的渠道,他們現在是離不開出讓土地的,土地市場一旦回暖,地方政府肯定會靠漲價增加收入,而房地產商目前的資金狀況良好,為了布局未來,他們不惜出高價購得優質地塊,像恒大,就在6月份以32968元/平方米的樓面價拿下廣州天河地王,隨著樓市回暖的繼續,“地王”還會不斷再現。

    作為房價的核心成本,土地價格上漲,必然帶動房價跟著上漲,這是無法控制的,開發商積極出手,拿地熱情高漲,說明他們普遍對未來樓市行情看好,所以未來幾年,這批土地上的商品住宅建成后,其價格可想而知。所以,未來房價能夠保持穩定已經不容易,雖然短期內不至于出現暴漲,但下調的空間已變得很小,在“十八大”之前,房價相對于以后來說,是處于低位的,這一段時間,對于購房者來說應該是一個機會。

    今天的地價,就是未來幾年的房價,面粉價格上漲,面包價格是不會下降的。我國樓市有水分,但是由于市場化的不充分,僅憑強制性的暫時抑制,泡沫是不會消除的,解決樓市問題最終還是要從制度、結構上改變,充分發揮市場的調節作用。

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