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    2011樓市 在糾結與陣痛中前行
    2019-04-18 全球品牌網  賈臥龍

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    “年年歲歲相似,歲歲年年不同”,在萬眾矚目中,那個人們無比熟悉的樓市又走過了非常不同的一年。站在2011的年尾回眸,從限購令、限貸令、限價令,到保障房、房產稅,再到降價潮、維權潮,從中央政府、地方政府到開發商,再到萬萬千千的購房者,相信,每一個人心中有一個樓市,都有一個感慨萬千、五味雜陳的樓市。歲末年初,就讓我們一起來回顧盤曾親歷與見證的2011樓市的跌拓起伏,一起品味與感受2011樓市在糾結與陣痛中的艱難前行路。


      【糾結篇】調控之年,“限”字當頭

    要說2011是樓市“調控之年”,可以說一點也不為過。2011新年伊始樓市調控就祭出新“國八條”、“一房一價”和“房價控制目標”,敲山震虎、殺雞儆猴,令樓市產生了不小的震動。此后更是動作頻頻,整整一年樓市都彌漫在“調控”的硝中,不敢也不能再任性放肆。尤其是“限購令”、“限貸令”和“限價令”三大冷血殺手的橫空出世,更是對樓市產生了非同一般的殺傷力。然而,立竿見影的效果,并不能掩蓋行政手段濃郁的副作用,“限字當頭”,2011樓市成為名副其實的“糾結之年”。


      (1)限購令:北京于2011年2月16日正式公布了關于貫徹“國八條”的通知,文件要求外地人購房須提供連續5年以上納稅或社保證明。同時,已有一套房的本市居民限購一套房,已有2套房的本地人和已有1套房的外地人暫停購房。此后,全國先后有46個城市出臺“限購令”,不過各地“限購令”內容不盡相同,尤屬京版限購令最為嚴厲。


      (2)限貸令:1月26日,“新國八條”明文規定,要求強化差別化住房信貸政策,對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。


      (3)限價令:2011年4月,廣州增城規定3個月內新領取預售證的項目樓價漲幅不能超過該盤2010年均價5%,隨后從化要求各樓盤銷售價漲幅不得超過2010年該盤均價的10%,“限價令”誕生。此后,廣州郊區、廊坊及其下屬市縣、上海深圳也分別出臺了“限價令”。


      【陣痛篇】加速洗牌,艱難轉型

    無論對于中國整體經濟而言,還是房地產行業而言,過熱的泡沫都已成為一種潛在的危險,轉型勢在必行,尤其是房地產業,更要由低效粗放型向高效集約型方向轉變。事實上,房地產業正在經歷的嚴厲的調控,并不僅在控制房價,而是意在改變行業發展的模式。但是,轉型不會一帆風順,轉型必然經歷洗牌,必然伴隨陣痛。“降價潮”、“賣身潮”、“業主維權潮”……行業大洗牌波濤洶涌,浪潮狂襲,大浪淘沙,無數房企將在這場轉型的滾滾車輪中遭受來自方方面面的沖擊,甚至面臨被并購、被淘汰的命運。


      (1)降價潮:在“史上最嚴調控”的發力下,樓市持續低迷,成交量持續下降,品牌房企開始紛紛降價,萬科、綠地、龍湖等大型房企在北京、上海等重點城市的一些項目降價幅度甚至超過20%,掀起“降價潮”的大幕。時至如今,從一二線到二三線城市,從郊區到城市中心,從一手房到二手房,從中端方到高端房,這場由品牌房企主導的“降價潮”正在向全國深度蔓延。


      (2)賣身潮:不管是真是假,綠城“破產門”事件對于房地產行業來說,都無疑是一枚重磅炸彈。在樓市限購、銀行信貸緊縮、銷售低迷的情況下,對于一些房企來說,已經到了生死存亡的時刻,尤其是一些實力不濟的中小房企,“賣身”成為別無可選的選擇,而這種趨勢正在加速。僅12月上半月,國內四大產權交易市場就出現近20宗房地產資產交易掛牌總市值接近百億元。此外,外行資金也加快了逃離房地產的步伐。


      (3)業主“維權”潮:隨著樓市調控政策的不斷加碼,不少開發商“扛不住”選擇降價促銷,然而,這一舉動,大大刺激了前期購房業主。10月份,上海幾家樓盤大幅降價,引發老業主集體“維權”,不僅要求開發商退房,更是一度打砸售樓部,2008年曾出現的“房鬧”現象再度上演,此后,隨著“降價潮”的蔓延,這股業主“維權”潮也逐漸向全國多個城市蔓延。


      【前行篇】蛻變回歸,重新出發

    在經歷了數年的房價暴漲與“久調不下”之后,2011年的樓市讓購房者看到了更多的曙光,這種希望的動力不僅僅是源于房價終于步入下行通道所帶來的喜悅,更是由于規模宏大的“保障房”和意義深遠的“房產稅”制度層面的改革帶來的期待:依照“十二五”規劃,5年內將新建保障性住房3600萬套,“雙軌制”將對中國樓市產生劃時代的影響;繼上海、重慶推行房產稅試點后,全國普征是大勢所趨,2012年房產稅將進一步推廣。12月,中央政治局會議和中央經濟工作會議,一致鏗鏘有力的擲出“房價合理回歸”的口號,在“保障房”和“房產稅”合力共振下,讓我們共同期待,2011年中國樓市在回歸中蛻變,在蛻變中重新出發。


      (1)保障房:1月,住房和城鄉建設部宣布,2011年我國將開建保障性住房1000萬套,相比2010年的580萬套增長70%,創歷年之最。住房和城鄉建設部公布,截至10月底,全國城鎮保障性安居工程開工已超過1000萬套,今年的保障房建設目標任務完成。


      (2)房產稅試點:1月27日,上海、重慶推行房產稅試點,其中重慶是國內首個對存量住房開征個人住房房產稅的城市。具體而言,上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房;重慶征收對象是獨棟別墅高檔公寓,以及無工作、無戶口、無投資人員所購二套房。


      (3)合理回歸:12月9日,中共中央政治局召開會議,分析研究明年經濟工作。會議提出,“要堅持房地產調控政策不動搖,促進房價合理回歸,促進房地產市場健康發展”。12月14日,備受各界關注的中央經濟工作會議再次特別強調“堅持房地產調控政策不動搖,促進房價合理回歸”。

    2011樓市必在中國房地產發展歷史上留下濃墨重彩的一筆。這一年,樓市在“限購”、“限貸”、“限價”的巨大威懾力下,房價終于剎住了瘋狂上漲的步伐,但與此同時,行政手段的副作用又令樓市倍感“糾結”;這一年,房地產調控不僅意在調控房價,更飽含促進房地產“轉型”的深意,而轉型勢必通過行業大洗牌來完成,“降價潮”、“賣身潮”、“業主維權潮”,對于房企而言,大浪淘沙適者生存;這一年,“保障房”和“房產稅”最被寄予厚望,因為它們身上承擔著迎接房地產“理性回歸”的重大使命。當然,2011年樓市還發生過太多的事情,但無疑2011年的樓市是“調控之年”,是“糾結之年”,是“陣痛之年”,更是“前行之年”。2012,讓我們像為自己的孩子一樣為樓市祈禱,新的一年,不必長的太高太胖,只愿它無病無恙,身體健康,茁壯成長。

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