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    樓市大調整在即,政府會不會出手再救
    2019-04-15 全球品牌網  朱大鳴

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    最近,樓市出現調整現象,很多城市打折潮不斷涌起,很多人也在猜測政府會不會救市,這和很多人猜測中國會不會救歐洲一樣,永遠不會達成一致的。不過,我們可以就當前的樓市現象進行剖析,從中獲得一些實在的信息。

    貨幣政策和信貸政策的遭受到了紙幣通脹的壓力,已經喪失了彈性,如果持續緊縮,房地產和實業經濟都受不了;但是,如果放開了信貸和貨幣政策,那么,新一輪不可治理通貨膨脹和紙幣超發將構筑更多的泡沫和紙幣堰塞湖,沖擊整個經濟。

    中國房地產市場杠桿效應本來就比較大,一旦市場吃緊,資金鏈受到嚴重威脅是正常的事情。貨幣政策松動可能性是存在的,但是,可能會是定量寬松,或定向寬松。這是泡沫之后最難堪的辦法,必然會引起利益糾葛。我們前期主張緊縮信貸總額,但在一定程度上實施救急性辦法。企業在這個時候能夠保持住,已經非常不容易了。

    中國的財政政策太積極了,很多保障性住房還有很多項目,需要耗掉多少信貸,才能取得一丁的成就,從成本——收益上來,很多都是低效益的產,即使是從數字來看,頻頻傳來喜報,很多都是紙幣幻象的結果。因此,我們在這一點一定不能自欺欺人。

    財政政策不能再激進下去了,因為大量的項目需要大量印鈔機器的開動,稀釋大家的購買力。從這一點上來看,房地產市場因為權重大,所以首先要被遏制。我們不知道這種形勢還能持續多久,但有一點可以肯定的是,和任何一個鬧債務危機和通脹的國家一樣,紙幣體系的崩潰,比房地產崩潰的后果更可怕。

    中國房地產市場在經歷十年的黃金時代以后,雖然未必見頂,但畢竟房價上漲對整個國民經濟造成了重大的壓力,眾多的投資和投機資本進入房地產,已經熱炒過度的跡象。因此,房地產市場的回調,是釋放系統性巨大風險的必然要求,“只漲不跌”的神話,在現實中遲早會遇到重大的風險。因此,在遇到當前樓市偶有調整的時候,很多人感到很訝異,因為在人們的心中,這些年最大的教訓就是聽了牛刀、易憲容等空頭言論,最終一次又一次踏空。他們在問,這次會不會真得要調整到很慘的地步,這一點誰都沒法預測,但是,有一點是可以肯定的,中國樓市市場水準不在一個水平線上,今后出現有漲有跌的局面,將是一種常態,即可能改變全國一起漲的局面。價格主要受供求關系的影響,而不是受到投機性需求的影響。

    這些天開發商和業主們上演全武行的博弈事件,實質上反映了在危機時刻,房地產已經滲入到每個居民的生活之中,這里面有著十分復雜的利益關系,一旦因為利益激化了矛盾,整個市場亂象已經不可避免。

    中國居民的一大部分財產表現為住房形式,中國人可以不吃不喝也要買房,不僅把自己國家的房子炒高了,還把其他國家的房子炒得老高。在這種情況下,將財富全部押寶在房地產上面,沒有對沖風險的機制,對賭政府不敢讓房價跌,這本身就是非理性的,最終會失去平衡。2008年萬科率先降價,開始萬科是得利的,但是,最后隨著央企的強勢進入,在土地上萬科輸了一招。這一形勢不知道會不會重演,不過,既然樓市既然降價預期形成,總得持續一段時間,才能消化這些年上漲的風險。

    對開發商而言,當前的困難并不僅僅在于資金鏈的問題,更重要的是能不能像2009年那樣挺過嚴冬,活下來。活著就有機會,歷史證明,只要活著,危機過去之后,又會迎來新一輪的機會。有句話說的很好,明天很美好,很多人卻挺不過黎明前的黑夜。當前開發商當務之急是休眠和緊縮,應對市場的調整周期。市場和經濟一樣,周期性的運作是其主要特征,雖然在中國是政策市,但是,周期是誰都逃不過的。

    調整本來是必然的和常見的,和上漲一樣,是市場經濟的一部分,但是,我們這些年的瘋狂確實讓人們看到調整就感到很訝異。其實,如果市場能夠經過修正,糾正很多樓價地價存在不合理的現象,對樓市來說,未必是一件壞事。特別是通過調整,糾正土地財政的依賴癥和貨幣超發的幻覺現象,對中國樓市和經濟來說,都是一項重要的改進。就算樓市出現一些調整,救與不救,其實沒有那么大的差別,2008年其實也并不算救房地產,只是將壓在房地產市場上過重的稅負和各種限制稍微松了一些而已。

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