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    房地產企業突圍
    2019-04-14 全球品牌網  許正文

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    房地產宏觀調控下被不斷遏制的房地產企業,應該如何抵御亂局,并從困境中突圍而出?

    在106家上市公司房地產企業所披露的半年報中顯示,上市房企在上半年的整體資產負債率達到了72%,負債總額突破1.09萬億元,同比上漲41%。其中,最具殺傷力的流動負債已經占到負債總額的70.6%,同比上漲54%。而與持續走高的負債總額相對應的則是一系列宏觀調控舉措。住建部在8月中旬出臺新增限購城市的五項建議標準,對符合其中兩項以上者,建議列入新增限購城市名單。浙江臺州商品房限購令在9月1日正式實施,成為二三線城市第一個響應者。山雨欲來風滿樓,中國房地產調控進入了一個關鍵時期。

    對房企來說,資金鏈成為抵御亂局的致命武器,而要分析企業的資金鏈,首先得看宏觀調控下房市的景氣度變化。

    高增長態勢被遏制

    2009年國家為了抵御全球金融危機,實施了4萬億元的龐大投資計劃以及針對樓市的一系列救市政策,直接拉動了房地產行業迅速觸底反彈。當年住宅銷售面積、銷售金額同比增幅高達50%以上,住宅開發投資額增速達到15%。這引起了國家的高度關注,直接導致了2010年1月國務院出臺“國十一條”,以及2010年3月,國土資源部再次出臺19條土地調控新政,即《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》。

    這兩個政策出臺后,由于缺乏配套細則以及地方持觀望態度,導致2010年房地產高增長態勢并未得到明顯遏制。2010年一季度房地產開發投資增幅35%。土地市場火爆,地價飛漲,地王頻現。為此,國家不得不加大調控力度。2011年1月,國務院下發《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》,也就是“新國八條”,從而從房貸消費和土地供應兩端對房地產企業形成擠壓態勢。隨后國家在供應端先后推出一系列宏觀調控舉措,如開發商競買保證金最少兩成、一個月內付清地價50%、囤地開發商將被“凍結”、土地增值稅預征率由0.5%提高到2%、加大保障性住房土地供應量到70%等。此后各地也推波助瀾,逐步祭出二套房首付比例不低于60%、貸款利率上浮10%、暫停第三套房貸、乃至限購、限貸、禁購、禁貸和試點房產稅等消費新政。自2010年5月“新國十條”頒布以來,市場觀望情緒濃重,交易銳減,新建住宅、二手住宅市場交易量極度萎縮。深圳交易量下降超過90%;上海、北京下降80%;廣州下降50%。新建住房價格上漲勢頭遏制,價格持平,個別項目出現少量優惠;二手住宅掛牌量增加、部分單位掛牌價格下降約10%,議價空間加大,成交價格出現5%-10%的跌幅。

    融資出現困境

    房地產市場的下滑直接影響了開發商資金回籠的速度,迫使企業采用降價促銷等手段加速周轉。而拿地成本的上升和土地款提前支付也進一步加劇了開發商的資金壓力。

    央行今年連續六次上調存款準備金率,直接導致銀行銀根收緊,開發商信貸融資受阻;2008年在貨幣緊縮政策背景下開發貸占貸款比重急劇下降到4.3%,其后受刺激內需政策的推動,在2009-2010年期間逐漸升高至10%左右,但2011年一季度再次下滑到7.6%,且呈繼續下滑態勢。

    2011年至今連續三次上調存貸款基準利率,不僅使開發商貸款利息加重,還連累到信托等其他融資方式的融資成本水漲船高。比如信托利率已經從2009年的12%上升到最近的18%甚至更高。即便這樣,銀監會要求房地產信托融資逐筆申報,造成事實上的審批前置機制。這樣,在開發貸受阻后,信托融資也面臨空前壓力。

    而暫停審批房地產企業IPO和嚴控增發以及資產重組,直接堵死了權益市場公開融資渠道。從2008年以來,房地產企業IPO融資額從16.35億元下降到2009年的12.2億元,2010年和2011年則為零;增發從2009年的600多億元暴跌到2010年50多億元;配股則是連續三年為零。

    資金來源分化

    受國家一系列緊縮政策和限購政策影響,房地產企業資金來源增速明顯下降。從1999年以來,貸款占比逐年下滑。2011年一季度開發貸僅1700億元,同比下滑48%。在銀行信貸持續收緊的大背景下,信托融資門檻也一再抬高。而預付款和按揭貸款等其他資金則受限購限貸政策沖擊日漸衰微。在這種局勢下,企業傳統的融資渠道面臨空前危機,自籌資金的壓力持續上升。

    與此同時,多家上市房企半年報顯示行業資金告急。最早公布中報的5家房地產企業現金流總額為-64.09億元,濱江集團、嘉凱城、萊茵置業等3家房地產企業,均名列經營性現金流情況最糟糕的前10家公司中。其中濱江集團,公司上半年僅實現凈利潤1.5億元,同比減少40.16%,經營性現金流為-28.12億元,負債率更高達80.78%。而10大房企中,半數負債率超過70%,其中萬科和龍湖地產負債率已達到78%。這主要是由于銀行利率提高和放款收緊的情況下,房企更加依賴成本較高的信托資金,使得金融成本和金融風險上漲。但近期信托收縮和標普降級使得房企融資難度進一步加大。

    房企突圍方式

    一些信譽良好、實力強大的房企通過集團內互保方式,獲取銀行信貸融資。根據銀監會調查數據,6月末,60家大型房企涉及集團內互保貸款金額1417億元,較年初增長22.3%。

    而更多的房企則只能選擇信托、私募乃至轉讓項目和股權方式進行融資。資金緊張迫使房企對外高息舉債,如安城1號信托年化收益率高達25%,讓綠城集團再陷資金困局。事實上,不僅是綠城,金地、保利等行業內排名前十的房地產企業都在嘗試通過信托方式進行債務融資,然而信托動輒20%以上的年利率顯然成為了企業的雙刃劍。

    另一解困招數是出讓儲備用地或項目股權。如恒大地產今年5月份將一塊位于江蘇啟東市寅陽鎮的總面積133.5萬平方米地塊的49%股權以5億美元出讓給香港華人置業。此外還有大龍地產8.2億元出讓京洋房地產、國美商都欲60億元“轉嫁”海航。北京中原地產的統計數據顯示,今年前7個月,全國房地產行業公開的股權并購案例合計為62宗,總涉及金額為175.39億元,相比去年同期的36宗及86.85億元分別上漲了72.2%及101.9%。在整體并購市場上,房地產行業占據第一。

    越來越多的房企選擇了降價促銷以加快資金回籠的策略。在繼珠江拉維小鎮率先拋出降價萬元之后,截至目前,為了突破銷售困境,北京已經有多個郊區樓盤迅速跟進降價促銷。華業東方玫瑰則爆出剛簽訂合同就驚聞開發商降價千元的“噩耗”。在限購令向二三線擴容和一線城市限購長期化政策的推動下,以萬科、龍湖、碧桂園、華僑城等房企巨頭為代表的開發商也開始規模降價求生。越來越多的開發商清醒地認識到,降價是當前樓市困境中突圍的最好方式。7月13日起,龍湖在重慶推出了1000套優惠房源,包括重慶的10多個項目,有普通高層、洋房、別墅商業地產,其中住宅最高優惠8%。

    據鏈家地產市場研究部統計,截至目前,北京新建商品房庫存10690套。大型房企所占庫存比重約為35%,中小房企占65%,承載庫存量為6.9萬套,市值大概超過3000億元。顯然,大部分庫存壓力向中小房企傾斜,隨著新項目入市和滯銷情況的增多,銷售壓力還將持續增大。同時,3000億元庫存市值積壓套牢流動資金,未來“降價放量”以增加資金回流成為必然。

    房地產企業資金鏈的最大風險還不在于此,降價預期下持幣待購則使銷售回款的不確定性日益增大,這有可能成為擊倒中小房企的最后一根稻草。降價可能加快資金回籠,也有可能促發客戶的觀望情緒,而死扛著不降價的策略,將直接影響到全年銷售目標能否實現,更重要的是現金流將雪上加霜。

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