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    中國城市化新階段房市格局
    2019-04-11 全球品牌網  卞洪登

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    全世界最大規模的城市化進程發生在中國,這里也有全世界最嚴厲的房地產調控。但無論市場多么低迷,絕大多數開發商仍舊相信中國的城市化進程沒有結束。盡管市場已經接近2008年的冰,但經歷過洗禮的開發商并不像3年前一樣恐慌。為了探討城市化第二階段的房地產建設之道、解決日漸突出的城市居住矛盾,搜狐網在北京秋季房展現場,邀請專家學者暢談對策。同時也邀請了中國房地產學會副會長、環球華商協會副會長、亞太城市發展研究秘書長的我作為嘉賓答疑了下列問題:

    一、新中國城市化發展道路回顧

    我認為新中國60年的城市化建設分兩個階段:前30年將3%城市化率指標提高到10%。

    例如北京1949年的城市人口僅有120萬人,到了1979年達到500萬左右。全國建筑風格多數采取將明清圍城扒掉建路,然后再把剩余下來的城墻磚運到新城區蓋房子,接納進城工作生活的新移民。后30年的城市化是扒舊房蓋新房,即使是北京皇城根周邊25片四合院也在所難免。后來剩下舊城改造空間不多的城市,都采取了搬遷政府大院到新城區建新窩的辦法。這樣無形中就讓全國500多座大中城市變高了,長胖了。從而使得中國城市化率也從10%上升到48%左右,短短30年翻了四倍多。

    二、中國城市化房地產建設是繼續迅猛發展還是發展勢頭放緩

    由于30年改革開放造就了一批批新的富裕階層和農村致富。所以大量的農村人口進城和小城市富人向大城市聚集。從而導致中國70個核心大城市,人越來越多,車越開越堵,房越越貴的新情況。而這種渴望城市化繁榮發展的勢頭,并沒因房市新政而放慢速度。反之,隨著保障房建設而擴大了新城區面積。

    三、城市化過快導致高房價

    按照現在的城市化發展模式肯定會導致房地產價格居高不下。反之換一種新的發展方法,早日將城市化轉軌變型到新的階段就自然會把高房價遏制下來。

    四、城市化向第二階段發展過程中房地產建設的問題及對策

    改革開放后30年的城市化第二階段發展,應該本著“上山下鄉”的新思路展開更大規模更大范圍的城市化運動。例如北京現在總面積是16800平方公里,而用于城市建設用地不到1000平方公里,其空間城市化率僅有7%左右。而1800萬人口的85%就擁擠在7%的城市化空間里。如果加大“上山下鄉”的新城市化運動,就可以將大量城市居民吸引疏散到山區和鄉下居住。這樣既可以充分利用燕山和太行山脈的四荒地非耕地,又可以充分利用鄉下農民宅基地,將其一層簡易平房改造成多層別墅公寓。這樣既提高了農民宅基地容積率,又美化了農村,推進了城市化進程。最終又可以通過充足的農民房屋廉價上市,來代替政府投資廉租房,使之更有效遏制城市化進程中的高房價過快增長。

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