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    房貸利息翻番難撼高房價?
    2019-04-08 全球品牌網  張煒

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    加息猜想再次出現。據測算,較之連續加息前的7折優惠利率房貸,若再次加息,累計償還的總利息將翻番。那么,房貸利息翻番對高房價究竟有多少“殺傷力”?

    2010年10月20日以來,央行先后加息5次,之前的利率則是2008年12月23日調整的,其中5年以上基準利率是5.94%。若在2009年和2010年申請到7折優惠利率,當時的5年以上房貸利率是4.158%,30年期100萬元等額本息還款的房貸累計支付利息為751648.19元。假設央行再次加息0.25個百分,5年以上貸款利率由7.05%上調至7.30%。再加上優惠利率房貸已經消失,按基準利率計算,30年期100萬元等額本息還款的累計支付利息為1468055.34元。這意味著房貸累計支付利息在一年內翻番。一方面,連續加息導致利率上升;另一方面,房貸門檻的抬高,首套房貸難以申請到優惠利率,致使房貸成本大幅增加。對購房者來說,這是不得不面對的殘酷現實。

    房貸利息翻番能否抑制房價過快上漲?從購房者的現有反應來看,對加息影響房價所寄予的期望值不高。7月7日央行宣布年內第3次加息,實際房貸利率上漲到近10年來新高,有房地產網站調查顯示,網友的分歧較大,約五成網友認為連續加息難促房價下跌。很顯然,相當數量的網友未認可連續加息的作用,與依然堅挺的房價有很大關系。既然前5次加息沒能“撼倒”房價,怎么指望再加息來起到明顯的作用。而且,中國經濟增長面臨多方面的矛盾,再加息的空間本來就不大。

    其實,房貸利息翻番反映的是連續加息及緊縮政策的疊加效應,而這種效應不是沒有滯后反應出來的可能。從近期房價走勢來看,過快上漲的勢頭似乎已經“放慢”,個別地區的二手房房價“開倒車”。最新公布的上海二手房指數報告顯示,7月份上海長寧、徐匯、黃浦、靜安等4個中心區首次出現下跌。據二手房指數辦公室分析認為,原因之一是不少貸款申請卡殼,置換客有心無力。7月再次加息,貸款也更收緊,市中心部分改善型業主苦于沒人接盤,同時也無法向銀行申請到足額貸款。7月7日年內第三次加息及緊縮政策,使得二手房市場面臨的壓力越來越大。

    一般認為,首套房貸門檻的抬高,特別是優惠利率的“絕跡”,主要傷害了剛需購房者。暫且不說這種“傷害”的對與錯,從樓市變化來看,對購房需求確實產生了影響。剛需購房者首先依賴公積金貸款,透過公積金貸款的投放,可以看到其中的變化。上周末公布的上海市住房公積金2011年上半年運行分析報告顯示,1至6月住房公積金個貸發放金額137.90億元,同比下降23.64%;發放戶數3.84萬戶,同比下降37.99%。此外,在全社會個人住房貸款規模減少的情況下,上海公積金個人住房貸款占商業銀行個人住房貸款比例逐步提高。上半年,新增公積金個貸占全社會新增個人住房貸款的比例較去年同期上升了約3個百分點。

    公積金貸款發放金額與戶數的雙雙下降,以及公積金貸款占全社會新增個人住房貸款的比例的提高,表明上海購房需求受到抑制。從原因上來分析,這種被抑制與貸款成本的提高有很大關系。假如貸款累計支付利息翻番,肯定影響到購房者心理。可有可無的改善型需求或暫時“擱置”,另一些剛性住房需求則把目光投向保障性住房,包括通過租房改善居住條件。這些變化的發生,對樓市不可能毫無影響。

    隨著開發商資金鏈的緊張,以及“囤地囤房”成本的上升,連續加息的疊加效應將發揮作用。房貸利息翻番難壓高房價只是一種暫時現象,若調控不放松,房價將不會長期“走牛”。

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