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    構建樓市調控的民意評價機制
    2019-03-31 全球品牌網  黃建中

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    國務院派出的督查組近日正在16省市對樓市調控開展專項督查,據悉其間會深入社區聽取基層群眾意見,對落實調控政策措施有偏差、不到位的,將督促進行整改。17日,住建部副部長齊驥在無錫做該項督查時重申,對于已公布房地產調控目標、尚未聽取社會意見的地方,需要抓緊聽取群眾意見,完善調控目標。

    從國務院督查組深入社區聽取基層群眾意見,及住建部要求各地聽取社會意見,酌情調整已發布的調控目標等情況看,在樓市調控方面“聽取社會意見”已成為一個頗值得關注的執政新動向。

    然而,如何真誠、有效地聽取社會意見,避免走過場或敷衍了事,卻是一個頗值探討的現實問題。因為此前已有廣州市房管局的相關負責人對記者表示“出臺這個調控目標之前,我們充分考慮到了社會的意見”,進而拒絕調整已發布的房價調控目標。從全國看,住建部相關通知已發出20天,但調整控制目標的城市至今寥寥無幾。而從新浪網進行的相關民調結果看,26575名參與調查者中78%認為將“房價調控目標與GDP掛鉤”不合理(筆者查閱的截止時間為4月18日19時),可見民眾對各地的控制目標普遍不認同。

    在眾多業內專家(包括多年來一直看漲樓市的任志強等大腕)已開始看跌房價的背景下,三月下旬各地集中出臺的房價控制目標,卻漲聲一片,且大多在10%左右。由此讓民眾知道了什么是“上有政策、下有對策”,也看到了一些平時喜歡將“創新”、“敢為人先”等掛在嘴邊的地方官員,此次較一致選擇了甘為人后和簡單“抄襲別人作業”(不顧當地實際情況,簡單地與GDP或居民收入增幅掛鉤)。

    各地把樓市控價目標變味成“上漲目標”,損害了中央政策的嚴肅性、權威性,以及政府的公信力。作為房價控制目標政策的最初建言者(見《把控制樓價漲幅納入明年工作目標》,上海證券報10年12月20日),筆者對此深感痛心,也為下一步各地能否按中央要求對此糾偏深表憂慮。為此,特建議構建樓市調控的民意評價機制,以完善問責機制:

    首先,在制定樓市調控政策時集思廣益。廣泛聽取社會,特別是相關領域專家學者的意見,可考慮在新政出臺前先公布征求意見稿,廣泛聽取修改和完善意見,使調控政策更加科學和更具有可操作性,由此避免或減少此前一些地方樓市調控政策考慮不周、操作性不強等問題。比如北京推出的對無戶籍者購房限制被指過嚴和歧視外地人;再如房價控制目標指導性意見不夠具體,導致各地自行制定過于寬松的上漲目標。

    以擬定房價控制目標為例,有關部門應像證券分析師撰寫新股定價報告那樣,先根據本地情況,草擬一份論證充分、有理有據的樓市研究報告,深入分析與預測本地房地產市場供求關系和價格走勢,并結合居民購買力、中央指導方針等草擬一個房價控制目標(一定要有充分的“定價”依據,而不是簡單地與GDP或居民收入增幅掛鉤),并將相關論證報告一起公開征求社會意見,經各界充分討論后,再確定目標。其間,可考慮設BBS專題論壇區,讓民眾暢所欲言。

    其次,在問責制方面引入民意評價機制。現實中,由于土地財政、GDP增長對房地產業的過度依賴等原因,地方政府對調控缺乏內在動力,于是常會出現對中央調控政策執行不力甚至陽奉陰違的情形(例如有些地方一直未按規定要求推出限購令或房價控制目標、房產稅試點“太溫柔”等),這也是樓市調控屢屢變成“空調”的根源之一。有鑒于此,建立對地方政府樓市調控的有效約束機制,完善問責機制,是一個關鍵問題。

    現有的樓市調控約談問責機制主要限于未如期確定并公布本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務,以及執行差別化住房信貸、稅收政策不到位,房地產相關稅收征管不力,個人住房信息系統建設滯后等問題的地方政府。其中的某些問責舉措存在操作性不強等問題(例如房價控制目標由各地自行制定,已被諸多地方政府的對策化為無用),為此,筆者建議在問責方面引入公眾監督和民調評價機制。

    目前,在很多國家或地區,用民調方式了解公眾對官員工作情況的評價已成為較常見的做法。而我國對地方政府的政績考核,尚缺乏有效的民意評價約束機制,這導致一些官員在行事過程中只看“上面”的眼色,而很少主動關注下面的民眾呼聲,致使“執政為民”的理念流于口頭。這方面,在房價收入比已經畸高無比、民眾對高房價早已不堪重負情況下,各地制定房價控制目標時,集體忽略“居民住房支付能力”因素便是典型例證。由于民眾沒有投票權,也就很難讓地方官員真正尊重民意,最終的結果只能是官員為了避免被問責而制定較高或較易完成的上漲目標(現行體制下,在保烏紗帽和顧忌民意之間,官員只會選擇前者)。

    小平同志1987年時曾明確指出“大陸在下個世紀,經過半個世紀以后可以實行普選。現在我們縣級以上實行的是間接選舉,縣級和縣以下的基層才是直接選舉。因為我們有十億人口,人民的文化素養也不夠,普遍實行直接選舉的條件不成熟。”(見《鄧小平文選》第3卷第220頁)

    當下,作為民主政治的試點,可考慮率先在房價上漲過快且居民整體素質相對較高的一、二線城市,實行對樓市調控的民調評價機制,相信群眾的眼睛是雪亮的。在年度結束后,通過專項網絡調查問卷的方式(可用新華網或中國政府網平臺,而非地方政府網平臺,并以IP地址等技術限制只能當地評價),了解民眾對本地政府樓市調控工作的評價,并公布相關結果,對公眾評價較差者進行約談問責,由此建立有效的約束機制,使各地在樓市調控方面順應民意、關注民生。

    第三,將樓市專項報告交地方兩會審議。目前我國官方設立的代表民意的機構是人大和政協,為督促各地政府的樓市調控工作,應當在每年的地方兩會期間,由政府專門發布上年度房地產市場運行及調控工作專項報告,提交兩會審議,并公布兩會投票結果,對專項報告未能獲三分之二贊成票的地方政府進行約談問責。與此同時,在政績考核方面,應當效仿上市公司披露年報業績時單獨披露并剔除“非經常性損益”的做法,要求各地政府在年度政府工作報告中,披露房地產業對GDP的貢獻率、土地財政收入及涉及房地產業的相關稅收等情況,并將其在相關政績中予以剔除,由此切斷官員政績與房地產的利益鏈,才能促使各級地方政府在樓市調控方面動真格的。

    溫總理日前指出,中央加強樓市調控的目標是明確的,決心是堅定的,各級政府要切實擔負起責任。而在督促各地擔負責任的過程中,改革和完善相關的體制和機制已勢在必行。

    主要參考文獻:

    1、黃建中:把控制樓價漲幅納入明年工作目標,上海證券報10年12月20日。本文的建議已被采納為今年“新國八條”的第一條。

    http://ifb.cass.cn/show_news.asp?id=35076

    2、黃建中:禁止投資性購房應上升為基本國策,證券時報,2010年12月20日,本文“限購二套,禁購第三套房”的建議已被采納為今年“新國八條”的第六條。

    http://opinion.hexun.com/2010-12-20/126281309.html

    3、黃建中:以消弭投機需求為房價控制目標,《上海證券報》2011年3月22日。本文發表后,3月底各地房價控制目標“不靠譜”問題引起媒體和民眾廣泛非議,隨后中央要求各地“糾偏”。

    http://ifb.cass.cn/show_news.asp?id=37256

    4、陳剛:房價調控目標需聽取群眾意見加以完善 中國證券報 2011年04月18日http://house.focus.cn/news/2011-04-18/1267442.html

    5、住建部副部長:房價合不合理,最有權利評價的是當地居民,新京報,2011年4月18日。

    http://finance.ifeng.com/news/house/20110418/3887314.shtml

    5、國務院督查進程近半 各地房價調控目標暫未調整,2011年04月15日 中國新聞網。http://politics.people.com.cn/GB/1027/14396287.html

    6、各地房價目標“酌情調整”?廣州率先說不,第一財經日報,2011/3/31

    7、國務院:“新國八條”全文,2011年1月26日。

    8、新浪網:房價調控目標GDP掛鉤調查,2011-04-18

    http://survey.finance.sina.com.cn/result/56905.html

    9、李學田:大選離我們還有多遠:鄧小平普選重要思想解讀 ,《感悟長城腳下的民主》,中國社會出版社出版2005年10月第1版 http://tieba.baidu.com/f?kz=71223118

    10、任志強:房價下跌不超15%, 上海證券報 2011-04-11

    http://www.cs.com.cn/xwzx/05/201104/t20110411_2838785.html

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