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    中國需要發展的是廉租房
    2019-03-31 全球品牌網  陶冬

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    中國的房地產市場是爬到樹梢上了,房價上不去,也下不來。房價再大升,勢必成為社會不穩定因素;房價大跌,也是不穩定因素,對社會、金融、消費的潛在傷害頗大。

    面對房市困局,政府祭出房地產新政。在過去12個月推出的房地產措施,比過去六十年房市政策的總和還多,凸顯出政府的焦慮、社會的壓力。不過多數措施在抑制房價上升上作用并不明顯,直至限制非本地居民購房被推出后,沿海大城市的投機炒作才有所收歛。不過限購令流于短期措施,治標不治本。最終穩定房價,一定要從供應上入

    政府推出了三年內興建3600萬套政策性住房的宏偉計劃,為此中央出資1000多億元財政補貼。不過以最保守的每套住房5萬元成本,此計劃也需要1.8萬億元,北京的補貼對啟動政策性補貼住房十分重要,但是對這個計劃的整體資金需求來講卻是杯水車薪。

    中央政府通過房價的問責制度,試圖逼地方政府。然而除個別沿海省份,地方政府根本沒有這個財力來補貼政策房,更沒有利益關聯與政治意愿。地方政府最近所設定的房價調控目標,多為于GDP或收入增長掛鉤而非直接降價,便凸顯出地方與中央政府對調房價的立場根本存在著錯位。

    政府的第二方案是通過銀行貸款來推進政策性住中央政府通過房價的問責制度,試圖逼地方政府買單。然而除個別沿海省份,地方政府根本沒有這個財力來補貼政策房,更沒有利益關聯與政治意愿。地方政府最近所設定的房價調控目標,多為于GDP或收入增長掛鉤而非直接降價,便凸顯出地方與中央政府對調房價的立場根本存在著錯位。

    筆者認為,政府房的思路不能以房為主。中國的自有住房比率已達68%,這個數字在世界比較中也是高的。居者有其屋,是讓百姓有一片遮風擋雨的屋檐墻籬,或自有、或租住。政策性租房,并不完美,不過可以以低得多的成本解決最低保障問題。

    政府的職責,在于提供財政上可承受的社會安全網,提供最起碼的公義、安全和援助,這個職責范圍不包括提供令丈母娘滿意的結婚新居。政策房具有公益性質,不宜主要依靠銀行提供資金。不然銀行系統長期聚集風險,危及金融穩定。

    筆者相信,保險公司乃政策房資金來源的突破口。保險公司坐擁巨額現金,尋求穩定的未來現金流,尋求具有長期升值能力的資產。只要地價合理,政府再予以適當的稅收減免,相信政策性租房業務對保險公司是有利可圖的。而且在全中國不容易找到如此大規模的,既產生穩定現金流又具備資產升值潛力的資產種類,供保險公司投資。假如政府免費提供土地,保險公司甚至應該有能力做BOT,即保險公司自行投資,自行運營(通過租金收入收回成本兼賺取合理利潤),并承諾幾十年后將該資產的所有權移交給政府。

    發展政策性廉租房,對房地產市場意味著甚么?由于政策性住房規模巨大,對商品房市場肯定是一場震撼。不過筆者傾向于認為兩個市場會并存。當新加坡香港引入廉租房、公屋后,那里的房市并未停滯,房價也沒有因此崩盤。不過新、港均為城市經濟,人口少、政府有錢。中國像新、港那樣提供售賣型政策房,在財政上似乎不現實。在筆者看來,廉租房成功的機會大一些,而且可能比新港做得更好。

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