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    明碼標價變質為明碼高價 今年京近54%新盤預售價高于成交價
    2019-03-30 全球品牌網  葉書利

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    自去年4月起,北京已開始實施“一房一價”政策,開發商的基本對策為以“明碼高價”來抗衡“明碼標價”,致使該政策在現實操作中基本淪為虛政。

    有專家指出,明碼標價不如明碼標本,此舉可以直指開發商的“七寸”:地產開發中的開發成本。然后通過規范成本與房價間的定價規則,一舉擊中高房價的頑癥。

    預售價高企有貓膩

    去年4月,住建部通知要求“開發企業應將取得預售許可的商品住房項目,在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格,并嚴格按照預售方案申報價格,明碼標價對外銷售。”緊接著,北京攜廈門濟南等地開始落實“一房一價”政策。

    在實施過程中,開發商的主要應對之策就是以“明碼高價”來化解“明碼標價”。如北京樓盤北京ONE就存在這種嫌疑。

    去年10月24日,北京ONE以均價26000元/平方米開盤,并于今年1月27日將均價上調至33000元/平方米。5日,北京市房地產交易管理網上的數據顯示,該樓盤共有2、3、4、5棟住宅樓正在預售。擬售價格分別為35093元/平方米、33000元/平方米、35907元/平方米和31356元/平方米。本報記者逐個去銷控表進行查找時也發現,每套房的銷售價,皆在2.9萬元/平方米以上。但奇怪的是,在“期房簽約統計”一欄中顯示,目前該樓盤住宅已簽約134套,成交均價僅為25874元/平方米,與擬售價格區間31356元/平方米-35907元/平方米相比,低了近5500元/平方米-10000元/平方米。

    對于北京ONE的實際成交均價與預售價間相差較大一事,一位不愿透露姓名的行內人士分析認為,北京ONE存在先行以高價申報,后期銷售過程中,開發商通過優惠措施再二次定價的嫌疑,以規避一房一價政策對自身的束縛。

    實際上,北京ONE的做法并非個案,而是普遍性事件。

    本報記者根據北京市房地產交易管理網上的數據統計后發現,截止5日,2011年北京共有24個預售住宅項目入市,其中21個有成交紀錄,3個零成交。在21個有成交紀錄的新盤中,13個樓盤的實際成交價低于預售價,占比高達近62%。

    這位行內人士解釋說,這種情況的發生,可能主要有兩個原因,首先是“京15條”后,樓市陷入僵持,樓盤打折廣度與力度加大,可能導致成交價低于預售價;另一種可能就是開發商為了規避一房一價政策,在申請預售價時,有意以高于心理價申報,如開發商預計以3萬元/平方米向外銷售,在申報時,會有意以3.2萬的價格申報,然后在銷售過程中通過折扣、送裝修、提升得房率、送物業費等促銷手段二次調價。這樣做的話,可以讓自己在后期的銷售過程中掌握一定的定價空間。

    全經聯研究院副院長陳寶存向本報記者補充說,除了通過高報價來規避“一房一價”外,針對《商房銷售明碼標價規定》中要求“商品房經營者要在規定時間內一次性公開全部銷售房源”,開發商還可以通過化整為散,少量、多批預售上市來降低該政策對開發商定價的束縛。

    “標價”不如“標本”

    本次打著防止開發商哄抬房價的旗號而出臺的“一房一價”政策,其實并不是新政。

    據記者了解,早在2002年1月1日,開始在上海落地實施的《房地產市場明碼標價實施細則》便明文規定:“買有償轉讓房屋應當明碼標價,采用一房一價或基價及其增減幅度等方法公開標示價格”,標志著中國樓市首個“一房一價”政策面世。同年年末,廣州出臺的《房地產明碼標價實施細則》中也規定:“房地產經營者提供房屋買賣、有償轉讓、租賃和服務,應采用價目表(冊)或價目牌(附式樣)的方式,在經營場所或收費的醒目位置公開標示價格和服務收費標準。買賣或有償轉讓房屋應當明碼標價,并按房號逐一標示房屋價格,”加入一房一價政策實施的行列。此后兩年,馬鞍山福州、濟南等城市也相繼實施了“一房一價”政策。不過到了2008年,處于救市的需要,此前實施“一房一價”政策的城市,又先后取消了該政策。直至去年4月,住建部重提“一房一價”政策。

    不過令人感到奇怪的是,去年提到“一房一價”政策的機構是住建部,而今年重提此事的機構卻變成了國家發改委。這不禁讓人發問:“一房一價”政策的監管者到底是誰?在本次國家發改委所發的《商品房銷售明碼標價規定》中對此也只是模糊地提到“各級政府價格主管部門是商品房明碼標價的管理機關”,監管者不明確,致使人們懷疑該政策能否可以得到有力執行,且獲得預想中的作用?比如北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒就認為,“一房一價”政策不會對房價起到任何作用。

    地產評論人賈臥龍也認為,“明碼標價”并不能擊中開發商的死穴。治末的“標價”不如治根的“標本”,即公布地產開發成本,并在此基礎上加上合理的利潤率,合理的定價便呼之欲出,這才是治理房價的良藥。

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