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    樓市調控效果究竟如何 現在還不能盲目樂觀
    2019-03-30 全球品牌網  段擁軍

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    同上一次房地產政策出臺之后一樣,兩位地產界明星表現截然相反:潘石屹看空,任志強堅決看多;潘石屹有百日劇變和此次“至少有50%的房地產企業會在未來兩三年內被淘汰出局”悲觀言論,任志強則從所謂“限購令來了,房價要漲了”,“傻瓜才不買房”的言論,到大聲疾呼限購是錯誤的。與潘石屹的悲觀言論相對應,最近幾天任總又有了“更嚴厲的調控措施還將出臺”的警告。

    從實際結果看,潘石屹每每從常人的角度看問題,雖然政治立場正確,受到各方面乃至尚未買房的消費者歡迎,但時運不佳,預測的準確性往往很差。任志強從不掩飾自己的房地產利益集團的立場,始終堅持市場原教旨主義觀念,往往從實際經驗和政策本質看問題,幾年來運氣很好,預測結果總是正確,受到買了房子和想要買房者的熱烈追捧。

    在此次有關房地產調控效果的預測上,可以說有相當多的評論界人士不看好,不僅多年來永遠看好房地產的死多頭(房產利益集團代言人),對限購、稅收和約談等等行政手段的效果不屑一顧。就是歷年來對房地產調控新政看好的人士,如易憲容、牛刀、時寒冰也對相關調控措施的效果不以為然。易憲容甚至認為限購令會將調控引導到相反方向去。

    只有著名專欄作家葉檀女士和部分記者編輯開始如潘石屹般樂觀起來,請看這幾天報紙網絡的文章標題:《京十五條滿月商品房均價跌破2萬 成交量大跌55%》、《限購令致交易平淡樓市低迷 一線城市初現降價潮》、《調控政策撼動高房價 樓市降價潮悄然來襲》,葉檀更是斷言“房地產及相關行業估值中樞將下降,中國房地產引擎正式熄火,中國房地產調控收到立竿見影的效果”。造成葉女士們如此樂觀的依據是:1到2月份,全國商銷售面積同比增長13.8%,增幅同比較去年同期下降24.4個百分;今年2月,內地北京上海杭州等八大城市的房屋銷售量較今年1月下降45%。

    筆者以為,僅僅如遠洋地產300套房子較上期開盤價降了4000元,一月至二月北京住房銷售同比下降21%這樣的數字,并不能得出一些城市樓市降價潮初現這樣的結論。畢竟廣州等地的樓市還在強勁上漲(2月廣州10區新建商品住宅網上簽約均價同比上升5.6%,環比上升3.2%),畢竟這些統計數字只是一些城市限購令實施細則公布一周多時間市場的表現,是算不得數的。

    即使談樓市成交量,不少評論者記者將此作為新政取得成果的重要表現,長期看確實如此。但是很短的時間這個指標便說明不了什么。就是看這個指標,一二月的全國商品房銷售面積依然同比增長13%,僅僅增幅有了下降,這能說明什么呢?若是上年同期增幅非常大,在基數較大的情況下,今年增幅小一些,就沒有什么可奇怪的。

    二月份樓市成交量大幅下降的原因是多方面的,一方面2月正逢農歷春節假期,屬于傳統交易淡季;另一方面國家再次強化調控措施,加上各城市限購細則出臺,致使人們觀望情緒濃厚;再者,成交量大幅下降的表現與一月份成交量相對較多也有關系。盡管限購政策是有效的,但當前限購政策的效果顯然高估。實際上,時下成交量大幅下降并不完全是限購政策的作用,而是新一輪調控政策恫嚇作用、提醒作用與消費者觀望態度的綜合效果。

    如果不能有效地大范圍的促使房價長時間(至少一年以上)走低,如果后期不見限購、差別利率、稅收等調控政策措施執行力度上超乎尋常,一時愣了神的房市瘋牛再次狂奔,就不是沒有可能。畢竟任志強們有著多年應對調控的豐富經驗和洞穿政策實質的智慧,他們的預言不可小視。

    筆者的觀點是:除非建立起違背限購政策和差別利率政策的有獎舉報制度,除非下定不嚴格執行土地政策和房價調控政策而不惜撤銷三五個市長的決心,此次以行政段為核心的房地產調控要達到預期效果,必定十分困難。

    總之,現在說新一輪樓市調控政策已見成效,降價潮初現是根據不足的。而說房價飛漲的瘋牛被中央政府的一聲聲斷喝,嚇得楞了神,房價下跌的雨滴有可能在個別地區出現,或者說商品房降價的漣漪可能在部分“池塘”初顯,則是比較符合實際的。

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