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    不顧支付能力的房價目標有何用
    2019-03-29 全球品牌網  楊紅旭

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    如果說1月26日之前房產稅是“話題之王”,那么之后則是“國八條”成了媒體新寵。如果說前一段時間限購令是“國八條”中熱議焦,那么當前各地房價控制目標則成眾矢之的。


      “國八條”中的原文是:2011年各城市要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區年度新建住房價格的控制目標,并于一季度向社會公布。

    從進度看,距離一季度末僅剩一周時間,而全國公布房價控制目標的城市只有銀川太原佛山貴陽昆明和岳陽等寥寥數城。從指標設定看,上述六城,僅有三個確定了具體增幅數字,銀川、岳陽提出房價增幅低于10%,貴陽是價格增幅不高于去年全國平均值,昆明、佛山和太原基本一致:年度價格漲幅低于全市年度GDP和人均可支配收入增長水平。基本上可以認為,這些城市制定的房價控制目標上限多在10%~15%之間。

    這樣的幅度合理嗎?就長期而言,一個地區房價漲幅與人均收入增幅相一致,基本算是合理。但如果是在房價已偏高的情況下,則難言合理,因為若收入與房價同步增長,則人們的購房支付能力就難以得到有效提高。

    衡量一個地區住房價格是否合理,房價收入比(一套均值的住宅價格,除以一個均值的家庭年收入)是一個比較重要的指標。近幾年筆者持續研究我國房價收入比變化,結論是:全國整體上這個指標在6-7倍為合理,而2010年為7.7倍,較2009年的8倍有所回落,可以說偏高了一點。絕大部分中西部三四線城市的房價收入比是合理的,主要是東部一二線城市偏高(少數城市超過10倍)。

    實際上,近幾年我國廣大中西部城市,以及部分東部三四線城市,房價漲幅并不大,這些城市今年房價控制目標確定為GDP和人均收入增幅,基本上可以認為是靠譜的。而近幾年房價上漲過快的東部一二線城市,房價收入比已偏高,如果將房價控制目標也定為10%~15%,是不合時宜的。況且,當前國家調控房價的風頭正緊。

    另外,按國家統計局公布的數據測算,去年全國新建商品住宅的成交均價漲幅只有約6%(若按70個大中城市的房價指數,則上漲9.9%),相比2009年23%的漲幅,可以說大幅回落。由此也可證明去年房地產調控并非沒有一點效果。當然,這里也有經濟適用房、限價房等成交量增加的因素,這類有產權的保障房,算在商住宅統計內。而普通百姓感覺是,去年房價漲幅并不小,其原因主要還是東部大城市房價漲幅大。

    不過,需要清楚一點,今年各地所謂房價漲幅不過10%,這個房價應也指代統計局口徑的商品住宅價格。所以可以這么理解,如果各地都按GDP和人均收入增幅,來確定房價控制目標上限,則有可能今年全國房價漲幅將超過去年的6%!

    回頭再看,“國八條”要求各地確定房價控制目標時,考慮三個因素:經濟發展目標(實質為GDP增幅)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力。結果呢,至少上述六個城市基本上參考的都是前兩個因素,沒提及后一個因素。而實際上,居民住房支付能力是三個因素中,最重要、最應參照的指標。

    前面已分析過,居民住房支付能力的提高——即房價收入比的降低,需要一個過程, 要求各地(尤其是東部一二線城市)今年就將房價收入比降到位,非常不現實。那么,這些房價偏高的城市,政府總歸應表個態,在今年房價控制目標上,制定比較合理的漲幅上限,比如適當低于中西部城市。

    日前住建部相關負責人表示,目前多個城市正在擬定房價控制目標和標準,住建部將敦促各地于一季度公布該目標。昨日又有新聞稱,國務院已決定派出八個調查組,分赴各地對樓市調控效果進行摸底,強調房地產市場調控的嚴肅性。但愿地方政府此番能將中央調控精神落到實處,切實穩定房價。

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