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    商業飲食服務業小企業租賃經營的調查報告
    2015-04-15 全球品牌網  曲藝峰

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    我省商飲服小企業推行租賃經營,經歷了一個逐步發展,不斷深化的過程。1984年開始試點、探索。1985年由點到面,年末達到小企業總數的10%,1986年在整頓、鞏固的同時繼續有所發展,1986年10月省委,省政府召開的流通問題討論會后,加快了步伐,到1987年上半年,全省3813戶小企業,已有1464戶實行了租賃經營,占38%,列全國第四位。

    總體來看,我省商業和飲服業實行租賃經營發展較快,形勢很好,當前仍是繼續發展的勢頭,預計1988年上半年在廣度和深度上將有一個新的突破。

    租賃小企業普遍發生了可喜的變化,取得了明顯的效果。

    1、企業活力增強了。由于租賃經營落實了所有權與經營權的分離,使企業擺脫了對主管部門的依附,成為獨立的經濟實體。承租人作為企業的法人代表,處于中心地位,在經營上具有自主權,能夠根據市場需要靈活確定經營方向和經營方式,使企業由“死”變活,走上振興之路,經濟效益明顯好轉,虧損的轉虧為盈,微利的增加盈利。

    2、企業的管理加強了。由于租賃經營通過合同,實現了責權利的統一,承租人就是經營者,直接承擔經營的責任和風險,從根本上改變了“掙錢往上繳,虧損向上要,損失帳上掛”吃國家“大鍋飯”的弊端。企業的盈虧與承租者的益損休戚相關,因此,對企業敢抓敢管,精心經營,面貌大變。

    3、職工收入提高了。由于租賃經營在分配上兼顧了國家、企業、承租人、職工四者利益,在保證上繳稅金、租金之后,企業內部自定分配,職工收入普遍增加。

    4、打開了用人之道。由于租賃經營對承租者采用招標選聘,引入了競爭機制,打破了干部任用上的“窄路子”、“鐵椅子”,一些“不見經傳”的經營者應運而出,涌現了一批新人;原來的經理承租后,也煥發出才智和熱情,經營思想和管理方式大變。

    5、促進了主管部門職能轉變。由于租賃經營制約了主管部門對企業的不必要干預,促進了主管部門的職能轉變和機構精筒,許多地方撤銷了核算點和總店,公司也有的取消或轉變了職能。

    實際效果證明,租賃經營是實現所有權與經營權分離,搞活搞好小企業的有效途徑之一,隨著經濟體制改革的深化。租賃經營的繼續發展和不斷完善是一個必然趨勢。

    一、主要經驗和存在的問題

    (一)提高思想認識是推行租賃經營的前提

    商飲服小企業租賃經營的出現及其顯著效果,正在改變和提高人們對它的認識和評價。起初,主管部門、承租人和職工都有一些疑慮和擔心,各地在推行租賃經營中,比較廣泛地開展了宣傳教育工作,有步驟地召開了三個會,企業領導干部會,黨團員和骨干會、全體職工會,有針對性地講清四個問題:一是實行租賃經營的目的、性質和意義;二是實行租賃經營的原則和政策界限;三是租賃程序和合同基本內容;四是介紹租賃經營的實際效果和可能產生的問題。當前全省各地推行租賃經營的工作進展很不平衡,有的地方舉棋不定,有點沒面,范圍窄,進度慢。工作進度和深度的差別是由領導認識程度的差異決定的,租賃經營的推進和深化,必須抓好宣傳教育,特別是領導部門和領導干部要提高認識,搞通思想。

    (二)合理確定基數是推行租賃經營的基礎

    租賃經營是在國家資產所有權不變的前提下,把經營權有償讓渡給承租者,因此在出租前,主管部門要會同有關部門進行清產核資,合理確定租金、押金基數,作為招標標底。租金涉及國家、企業、承租人和職工四者利益。從各地的經驗看,關鍵在于“合理、適度”,既給企業以壓力,又使企業有利可得。

    為了解決租賃經營“包掙不包賠,負盈不負虧”的問題,各地進行了積極探索。除了確定押金、風險基金外,還在合同中規定了承租人經營管理不善,連續發生虧損,或不執行合同規定,損害出租方利益時,出租方有權提出并經仲裁終止或解除合同,以保證國家和企業不受損失。

    (三)選準承租人是搞好租賃經營的關鍵

    承租人是租賃企業的法人代表,對經營管理全權負責,直接關系到企業的興衰成敗。因此,主管部門和職工對承租人的人選都很重視,前期試點期間,承租人大多數是從店內選聘委任的,這種辦法選定的承租人,雖然多數是好的,但帶有“奉命”承租的因素,難以打破企業原有格局和關系。去年以來,不少地方實行公開招標,擇優選定的辦法,引入了競爭機制,打破了對承租基數“一對一”爭講不下的局面。通過招標競選,擇優汰劣,創造了撥尖人才脫穎而出的條件,沖擊和改變了企業領導人的精神狀態和經營思想,給企業帶來了生機。

    (四)完善合同是搞好租賃經營的依據

    合同具有契約法律效力,條款內容的完備、準確、明晰十分重要。前期簽訂的合同,由于缺乏經驗,內容比較簡略粗糙,甚至沒有合同,只有口頭協議,漏洞較多,缺乏嚴肅性和穩定性。隨著經驗的積累,合同趨向完善,主要內容包括:租賃期限,抵押金和保人,繳納租金和數額、時間和方式,各種間接費用的提取,租賃前債權債務的劃分和處理,積累和分配比例,租賃雙方的權利義務等。從調查中看過的一些合同感到:一是不夠完備,該寫入合同的沒有納入,雙方權利義務不明確、不對等,違約沒有經濟制裁規定;二是不夠穩定,正因為合同內容不夠完備,所以遇到問題就要更改合同或搞口頭協議,使合同不能兌現,失去約束力;三是公證問題。有的經過公證,有的未經公證,公證拖得時間很長,收費也比較高,調查中多數人主張,可不公證,按《中華人民共和國經濟合同法》執行。要發揮合同的效力和保證合同的執行,需要加強指導,使合同內容和簽訂程序逐步走向規范,并加快租賃經營的立法工作。

    (五)深化企業內部配套改革是搞好租賃經營的保證

    租賃企業內部都程度不同地進行了改革。主要是改革領導體制,確立了經理負責制,精簡了管理機構和二線人員;改革干部人事制度,變終身制、任用制為選舉制、聘用制;改革內部分配制度,個人收入與企業利潤掛鉤,推行多種工資形式;改革內部管理制度,劃小核算單位,建立經濟責任制和考核獎懲制;改革內部勞動用工制度,簽訂勞務合同,實行勞動合同制和組合制;改革經營方式和經營作風,變單一經營為多種經營和批零兼營。這些改革都取得了較好的較果。

    (六)正確處理企業積累和分配是搞好租賃經營的核心

    這個問題直接關系到企業的發展后勁和承租人、職工的兩個積極性。租賃企業普遍是先繳后分,按章納稅,按合同交租金,國家增收得到了保證。當前的主要問題是稅后留利的內部分配如何正確處理。對此各地的作法和想法很不一樣。大多數合同規定,稅后利潤全部由承租人支配,條款比較含混,如何支配取決于承租人的意愿和“風格”。企業投資全部成為個人投資,職工福利開支成了承租人的“賜與”。不少地方根據實際情況,規定了大體分配比例,扣除承租人所得的剩余部分,用于企業發展,用于職工集體福利和用于獎勵、分紅的三項基金。這種做法,效果較好。也有的對承租人收入封頂,規定不超過職工平均收入的三至五倍,限制了承租人所得。

    (七)正確處理黨、政、工關系是搞好租賃經營的重要條件

    為了進一步加強黨的基層建設和改進思想政治工作,有許多問題需要研究解決,當前最主要的是加強黨的組織發展和充分發揮職代會的作用。有條件建立支部和小組的,應獨立建立;多店組成的聯合支部也應把沒有黨員的企業劃進來,以利于搞好發展新黨員工作和加強對職工的思想政治工作,充分發揮黨支部的保證監督作用和黨員的先鋒模范作用。通過經常性的思想教育,使承租人和職工建立起互相支持、協調融洽的人際關系的團結合作,奮發向上的氣氛,租賃企業的工會組織比較健全,普通建立了職代會和職工大會制度,為了加強民主管理還成立了民主管理委員會或小組。在維護職工的主人翁地位和合法權益;協調國家、企業、承租人和職工四者關監督承租人遵紀守法,執行合同;支持承租人改革創新,搞好經營管理;以及在對職工教育和培訓等方面,都能發揮其它組織所不能代替的作用。工會組織應以維護職工主人翁地位和正當權益為中心環節,積極參與民主管理,加強思想政治工作,租賃企業中黨政工各方面應圍繞搞好經營,各司其職,做到職責上分,思想上合;工作上分,目標上合;制度上分,關系上合,使企業越辦越好。

    二、對幾個問題的建議

    (一)堅定不移地大力推進租賃經營向廣度和深度發展

    我省商飲服小企業實行租賃經營的實踐結果,顯示了這種經營方式的優越性和生命力,給繼續發展打下了較好的基礎。因此,建議在工作指導上,要進一步解放思想,大力推進向深廣發展。推進的方向:一是從勞務型企業、新企業、食雜企業入手,積極向工業品銷售企業和商辦工業發展;二是由“邊小微虧”企業向規模較大的盈利企業發展;三是由租賃單一企業向租賃群體和多種經營發展,注意探索積累群體經驗;四是在積極創造外部條件的同時,大力向完善企業內部配套改革發展。

    (二)給予必要的扶持政策

    已經實行租賃經營的基本上是“邊小微虧”企業,他們包袱重、人員多、底子薄,需要有個休養生息的時機,給予必要的扶持。國家和省里都已制定了一些優惠政策,商業、財政、稅務、銀行、工商、物價等部門也都提出了一些扶持租賃企業發展的規定,基本上形成一個有利于租賃企業發展的外部環境。當前存在的問題:一是不落實,二是不配套。租賃經營的推行和逐步完善,需要政策的引導和扶持,但當前不是重新制訂一些新的政策,而是已定政策的認真落實和個別調整。建議:各級政府應組織有關部門,對租賃經營政策進行一次檢查和協調,以檢查促落實,以協調得實效。

    (三)積極妥善解決歷史掛帳“包袱”

    形成掛帳的原因是多方面的,既有企業經營管理不善造成的原因;也有經營費用上升,開支增加,企業消化不了的原因;還有職工福利費、醫藥費按工資總額115%提取的規定長期未變,增支因素增多,造成大量超支的原因。從掛帳包袱的構成和形成的原因分析,籠統地確定由租賃企業來背,是不合理的,也背不起,或者由主管部門來背,也承受不了。這個問題帶來的惡果是十分明顯的。相當于小企業流動資金壓死了,不僅直接影響資金同轉和企業的效益,而且還要交付利息,全年企業利潤額大體相當于交付掛帳利息金額,企業的活力和發展后勁無從談起。長此下去,企業難以維持,產不抵債,還是吃銀行的“大片肉”。

    根據迫切需要解決掛帳包袱的實際情況和各地處理這個問題的已有經驗,建議:

    1、多方支持,共同解決,根據省政府確定的“地方財政核銷一點,企業主管部門用租賃費等沖減一點,企業自我消化一點,逐步進行處理”的方針,由商業廳提出全面規劃,會同財政、銀行、工商等部門共同商定,限期解決。

    2、充分利用現有政策。現在的問題是有些地方和單位,對這些政策研究、利用得不夠,部門之間相互掣肘,落實得不好。各地應從實際出發,具體分析微利、虧損、“空殼”企業情況,區別對待,充分利用和落實既定政策,加快解決;對于個別特殊困難的地方,上面合理地開點口子,幫一把,緩口氣,有些地方正是采取積極態度,運用已定政策和具有的權限,基本上解決了歷史掛帳包袱。這方面的經驗值得總結推廣。

    3、對掛帳包袱要搞準核實,并防止清舊帳又掛新帳。結合租賃前的清產核資,核定掛帳金額。對掛帳構成、范圍,要規定明確的界限,不能隨意擴大掛帳金額。

    (四)轉變主管部門對租賃企業的管理方式

    主管部門既作為出租方,是國家資產所有權的代表者,負有監督責任;又作為政府管理部門承擔行政管理的責任。一是監督。監督合理使用國家資產,保證不受損失,合理增值;監督執行國家政策、法令、保持企業的社會主義性質和經營方向;監督正當經營,保護職工的合法權宜和消費者利益;監督嚴格履行合同,保持合同的效用。二是指導。指導內部經營機制改革;指導處理好企業和國家、個人利益和企業發展、承租者和職工、主營和兼營等方面的關系。三是協調。協調各有關部門對租賃企業的政策和工作,貫徹落實既定政策,提出新的政策建議;協調處理企業之間和企業內部自身難以解決的問題;協助和支持建立行業協會或同業工會。四是服務。http://www.bromography.com/主要是幫助解決各種實際困難,維護企業承租人的合法權益,并在業務技術培訓,提供市場信息,搞好財務管理等方面提供服務。五是規劃。規劃行業發展和整個社會商飲服務業發展的戰略方針和總體布局;根據實際需要,協助立法部門制定法規,主管部門對租賃企業管理方式的轉變需要結合政治體制改革,在實踐中繼續研究探索,明確職責,逐步規范。

    (五)加強對租賃經營的社會宣傳和理論研究工作

    租賃經營是在改革中出現的新的經營方式,需要社會輿論的支持和理論的指導,當前有人認為:租憑經營使國營企業“變色了”、“倒退了”,承租人是“為了撈錢發財”,職工“受雇用、受剝削”,使承租人和職工不僅有經營上的壓力,而且有精神上的壓力,推行租賃經營在理論上和實踐上也有些問題需要回答。如:租賃經營的特點、性質和前途;租賃經營的依據、原則、作用和適用范圍;租賃經營的長處和不足,如何在發展中揚長抑短;租賃企業的所有制關系和職工的地位;租賃企業的黨團工會建設和思想政治工作;租賃經營的宏觀、間接管理等等問題,都是人們所關心的。因此建議:把宣傳小企業租賃經營作為改革開放宣傳的重要內容之一,納入計劃,開展宣傳,針對帶有普遍性的問題,利用報刊、廣播、電視等多種陣地,采取靈活多樣、生動活潑的形式,發表文章,開展討論,直接對話,介紹典型經驗和人物,造成一個有利于推進租賃經營的社會輿論環境。

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