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    負債920億 遠洋地產低價配股一箭雙雕
    2013-12-04 全球品牌網  周見喜
    地王去化慢存貨828億 拿地計劃僅完成7%

      股權結構一直動蕩的遠洋地產控股有限公司(03377.HK,以下簡稱“遠洋地產”),日前不惜以低價配股的方式加大央企的持股比例。11月22日,其與中國人壽及南豐集團的股權認購正式生效。除此之外,股權結構進一步集中,中國人壽的持股比例增至29%。

      一直倚靠央企背景發展的遠洋地產,早年曾發展得順風順水,但是隨著國家政策對于央企資金投資房地產的限制,大股東中國遠洋集團陸續開始撤出之后,遠洋地產無論是資金還是土地儲備上,都遭遇到一定程度的下滑。甚至還因為多次在市場過熱時拿高價地而被批評為“不懂政策走勢”,被同行戲稱為市場的“反向風向標”。

      同時,受地王項目去化低的影響,遠洋地產上半年的存貨值暴增至828億元,這對于其現金流構成了極大的壓力。因而,今年以來,遠洋地產原計劃拿出100億元買地,卻只耗資7億元買地。

      有業內人士認為,此次再次配股中國人壽,實際上是希望背靠央企背景所獲得的諸多便利。同時,通過此次操作,遠洋地產一舉獲得30億元現金及相應的土地儲備,一箭雙雕。

      不過遠洋地產低價配股的行為遭受到了犧牲中小股東利益等質疑。時代周報記者先后聯系遠洋地產戰略發展部副總監段濤及媒介經理朱虹,試圖了解此次事件背后的具體成因,對方均表示一切以公告為準,“其他不便多說。”

      低價配股增持兩地塊融資30億

      11月22日,遠洋地產發布公告稱,分別與中國人壽及源榮投資有限公司(南豐集團成員公司)訂立認購協議。據此,中國人壽及源榮投資有條件同意認購遠洋地產發行的合共6.36億股股份及6.87億股股份,認購價為每股4.74港元。

      第一步,遠洋地產向中國人壽配股6.36億股,后者耗資23.75億元,一舉將24.71%的權益增加至29%。第二步,南豐共出資25.65億元參與配股,持股比例增至21%,同時以19.3億元的價格轉讓其在北京CBA-Z6地塊與大連鉆石灣項目的股權。此舉過后,南豐權益占比21%。兩大股東均承諾鎖定禁售期為2年,大大超過了3-6個月的慣例。

      通過這樣的安排,遠洋地產不僅增持了在兩個優質地塊上的權益,還直接獲得凈現金30.1億元。

      而對于股權結構一向動蕩的遠洋地產來說,也亟需穩定一個投資結構,才能獲得未來更加穩健的發展機遇。據時代周報記者了解,自1993年成立以來,遠洋地產歷經中國中化集團與中遠集團的悉數退出,再到2009年的中國人壽以及2010年南豐的加入,一直面臨股東層面不確定的因素,而這也被認為是其股價一路下滑的最大因素。中國人壽2009年末、2010年初連續兩筆增持,成為第一大股東,此后再無動作。

      除此之外,選擇此時配股,可能與時機也有一定的關系。“年底可以說是房地產企業的一個敏感時期,因為要涉及到年報,要給眾多投資者一個交代,所以在業績可能并非那么靚麗的情況下,最好有一些利好的消息。”中原地產項目部總經理黃韜在接受時代周報記者采訪時表示,此時配股可能更多是一種時機上的湊巧,并非是有意在股價低迷時進行操作。

      新增土儲僅為年初計劃的7%

      而配股對于遠洋地產更為關鍵的利好就是增厚其央企色彩。此前,曾經一拿地就遭遇政策調控的遠洋地產,甚至被同行戲稱為“反風向標”。“不懂政策走勢”的批評,一度讓遠洋放慢了拿地的步調。

      據時代周報記者了解,截至目前,遠洋地產新購土地儲備僅有兩宗,其一是上半年斥資1.87億元拿下的天津武清地塊,另外則是10月份購得的總地價款約5.22億元的北京來廣營項目。這與遠洋地產總裁李明于今年初表示的,在不增加負債的情況下,2013年將使用100億元的資金用于拿地相距甚遠。截至目前來看,遠洋地產增加的土地儲備僅為年初預定的7%。

      讓我們回顧近年遠洋地產的一系列拿地大動作,就難免對其今年的拿地謹慎程度增添諸多猜想。2009年12月,遠洋地產以467%的溢價率,改寫了當時北京土地市場拿地溢價率最高不曾超過300%的紀錄,搶得大興區亦莊地塊。隨后,遠洋地產再次以40.8億元單價紀錄勇奪“大望京”地塊,刷新了當時北京單價地王的最高紀錄,直接推動了國資委下達央企“退地令”,并成為了“國十條”出爐的直接觸因。

      不過有業內人士表示,對于遠洋地產級別的企業而言,全年補充土地僅為計劃的7%,實在難以理解。而與此同時,關于遠洋地產資金鏈的疑慮也就隨之而來。而早期相對激進的拿地方式,確實給遠洋地產帶來了負債率的升高。據公司半年報顯示,截至2013年6月30日,遠洋的負債總值約920億元,負債率69.5%,即使算上近期補充的30億現金流,在沒有土地補充的情況下,其負債總額依然處于較高位置。利潤方面,雖然銷售總額較去年同期有較大幅度增加,但是毛利基本沒有太大變動。公告顯示,截至2013年6月30日,毛利潤為21.87億元,而這個數字去年為20.58億元。

      “早前遠洋地產就是在央企背景下發展起來的,而且發展得很不錯,后來央企資金撤出,就開始走下坡路,可能背靠央企的便利,才是遠洋地產慣有的發展模式。”21世紀不動產上海區域市場研究中心研究員羅寅申認為,央企大股東持股比例高的企業,資本市場給予的估值大多遠遠高過大股東持股比例低的央企與民營房企。前者的PE(市盈率)與PB(市凈率)大多分別比后者高出100%與50%以上。

      因此,有分析認為,此次配股,增厚遠洋地產的央企色彩是其戰略性選擇。另外,相對于外界猜測的,遠洋地價配股大股東是以損害中小股東利益為代價的說法,黃韜認為,如果從單一事件及短期來看,確實如此,但是從長遠的發展來看,“對中小股東一定是一個利好,所以應該不存在損害利益的說法。”

      地王項目去化慢 存貨高達828億

      而對于遠洋地產來說,引入中國人壽和南豐集團的另一大意義就是在存貨高企、負債總額壓頂的情況下,放慢拿地步伐的時候,不僅補充了現金,又獲得了相應的土地儲備。

      據悉,當年遠洋地產的激進拿地后遺癥至今無法消化。截至時代周報記者發稿時,遠洋地產公告顯示,除遠洋?萬和公館外,遠洋?天著等老盤繼續推售,遠洋地產并無純新盤推盤的計劃。申萬證券分析人士認為,遠洋地產目前存在的地價大漲背景下補地難的問題仍然沒有辦法解決。

      2009年以來,遠洋地產先后拿了幾塊高價地,甚至在2010年因此成為調控輿情所指的頭號房企。這幾個項目進入開發周期后,對遠洋地產的毛利潤率盈利顯然是一個打擊。

      以遠洋備受爭議的兩幅地塊為例,據悉,去年底,遠洋地產曾給萬和公館定下了4億元的銷售任務,但由于市場不景氣沒有入市而放棄。今年,遠洋為該項目確定的銷售任務為20億元,今年上半年,該項目的協議銷售額已達26.17億元。

      相比遠洋?萬和公館來說,位于大興區的遠洋·天著項目的簽約狀況今年就遠不盡如人意。2009年12月,遠洋地產以48.3億元的價格拿下亦莊新城地王,折合樓面價18000元/平方米。時隔近兩年,2011年9月,地王項目“遠洋?天著”正式入市。根據公開數據,該項目兩期共推出142套房源。該項目第一次拿證成交套數為44套,而第二次拿證成交的套數僅為8套。今年上半年的協議銷售額僅為6.53億元。

      從銷售面積來看,今年上半年,遠洋萬和公館售出可售樓面面積4.78萬平方米,均價54700元/平方米;遠洋·天著售出可售樓面面積2.22萬平方米,平均銷售價格29300元/平方米。另據公告透露,遠洋·萬和公館可售總樓面面積19萬平方米,遠洋?天著可售總樓面面積大約38.5萬平方米,從售出及可售面積兩個數字對比后發現,遠洋?萬和公館的去化率只有25%;遠洋?天著的去化率僅有5.8%。

      而從遠洋地產的半年報可以看出,其發展中物業724億元,已經落成待售物業104億元,存貨價值高達828億元,這對于遠洋地產的資金來說將是極大的考驗。

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