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    頻做地王 萬科試點加大服務業
    2013-10-09 全球品牌網  龍飛
    打破融資瓶頸的萬科,步伐開始越來越大。“商業”“地王”等關鍵詞,近期頻頻與萬科畫上等號。穩健隱忍多年的萬科,似乎要甩開膀子大干一場。

      《中國經營報》記者注意到,萬科正在將其從產品供應商角色轉化到配套服務商的角色,甚至表示如有必要會經營垃圾廠。面對著龐大的商業王國,萬科身前是崎嶇小路還是康莊大道?

      戰略調整

      7月26日,深圳前海第一次出讓土地。早在6月底,萬科總裁郁亮早早地就宣布,不會錯過參與深圳前海土地開發的機會。“每一塊地都不會放棄,而且不再是以往的合作方式開發,而是獨自開發。”郁亮表示。

      如果放在兩年前,標榜“只做住宅、不拿地王”的萬科,很少會出現在此類土地拍賣會上。此次前海出讓的兩塊地均為商業性辦公用地,這顯然有悖于郁亮曾經強調“只做為住宅配套的商業”。

      另一方面,前海兩項目投入巨大。盡管地方政府為了讓前海“首拍”更為順利,此次前海兩塊土地的起始樓面價均不到1.1萬元/平方米。但根據出讓規則中的承諾,開發商除去地價的投資強度不能低于1.5萬元/平方米,這一成本大大高于一線城市甲級寫字樓的投入。

      換言之,萬科即使以底價拿下這兩個項目,項目的總投資額也分別高達83億、114.53億元。另外按照規定,這兩宗地塊還要向政府無償移交辦公面積5.16萬平方米及8.86萬平方米。將此成本再攤分至開發商所持有的面積,開發商的投入會更高。

      事實上,這類項目與萬科快速周轉的發展模式相矛盾——以往的萬科通常會選擇放棄或者尋找合作者共同開發。但此次郁亮誓言旦旦,萬科開始重新調整其發展策略。

      “我們(以往)狹隘地理解了專業化。”郁亮表示,經過多次檢討后,萬科將自己重新定義為“城市發展的配套服務商”。郁亮認為,對萬科而言,實現世界級優秀企業的路徑和未來定位,將是從產品供應商角色轉化到配套服務商(滿足城市發展中居民日常生活需要的社區功能)的角色。

      在外界看來,通過這種角色轉型之后,萬科不僅能突圍由于傳統住宅需求量萎縮而帶來的困境,而且也可以讓萬科盡早打開投資思路,找到新的營業增長點,讓企業能獲得更多元化、更長期的發展。

      頻做地王

      在郁亮眼中,原本的萬科純住宅的發展模式與城市發展脫節。萬科早期是靠郊區大盤成功,但現在即便在城鄉結合部,純住宅用地也越來越少了。2008年,萬科放棄了深圳灣大運會春繭項目的招標,而其后中標的華潤地產恰恰是憑借這一項目,取代了萬科成為深圳房地產市場上的老大。

      顯然,此次深圳前海的“金融中心區”,萬科再也不愿錯過。

      如果深圳只是萬科“配套服務商”戰略的小試牛刀,那么上海就是萬科新戰略的綜合“試驗田”。

      7月23日,萬科上海分公司發布了萬科上海嶄新發展戰略,宣布要用5到10年時間,將上海萬科從一家傳統的住宅開發商建設成為全區域、全品類、綜合性的城市主流開發商。“未來幾年,萬科在上海的投資手筆將是空前的。”上海萬科總經理孫嘉如此表示。

      按照規劃,萬科在上海住宅產品將爭取產品的全面性,從適合大學畢業生的小面積房源,到適合家庭首次置業的溫馨產品,以及適合三代同堂的家庭產品,乃至高端別墅產品、養老住宅產品,萬科上海要做到全產品鏈覆蓋。

      而在商業方面,上海萬科將在虹橋商務區、七寶國際、陸家嘴商務區和南站商務區內推出十大商用項目。顯然,商業項目是萬科近年重點布置的區域。盡管郁亮一再表示:“在網購時代,商業購物中心是越來越受打擊的,所以萬科對此非常慎重”。然而2012年萬科在全國拿下的純商業用地已達到122萬平方米,此外萬科還擁有數倍的商業綜合用地。

      而2013年,萬科發力顯然更甚往昔。2013年7月初,萬科參與競拍上海張江高科技園區四幅地塊,最終在中海、保利、招商等多家房企競奪中,萬科經過323次競價成功以總價48.7億元勝出,創下年內上海總價地王。而一周之前,萬科在重慶也問鼎了該市年內總價地王。

      7月8日,萬科又在廣州荔灣區拿下一幅商業金融用地,折合樓面單價達19636元/平方米,刷新了該區域的單價紀錄。這三幅地王地價合計達到了108億元,來勢洶洶的萬科讓華遠地產董事長任志強微博上言道:“誰說萬科不地王”。

      對于外界的議論,萬科董秘譚華杰表示,在萬科看來,所謂地王是指地價中含有較多預期成分——只有房價在短時間內大幅上漲才有盈利的項目,即所謂“面粉貴過面包”的土地才叫地王。“而總價最高或單價最高,不是‘地王’的判斷依據。”譚華杰認為。

      加投服務業

      總體而言,萬科這兩年在土地市場一掃頹勢,2013年1~6月,萬科新增43個項目,合計支付地價款283億元,加上7月的快速出擊,2013年前7月萬科土地價款超過400億元,超過了2012年同期。

      事實上,2012年萬科在土地市場上已經相當積極,2012年全年萬科花了721.6億元儲備土地,而2011年萬科購地總金額僅為457億元。而萬科的積極擴張源于其資金充裕。“行業錢最多的就是我們,目前資金幾百億元是有的。”對此,郁亮并不諱言,他甚至表示,因為持有很多現金,他還屢屢被股東批評資金效率低。

      顯然萬科很享受這種幸福的煩惱,7月16日,標準普爾對萬科置業香港有限公司的一份評級報告顯示,萬科香港正準備發行一筆20億美元中期票據。直至目前為止,萬科仍未透露該債券的具體細節,但評級機構標普及穆迪均予以穩定評級。

      穆迪副總裁曾啟賢表示,這一中期票據計劃有助于萬科于海外發行中、長期債券,從而提升其債務到期狀況。2013年3月萬科置業(香港)就發行了8億美元的5年期定息債券。

      在擁有龐大資金的同時萬科也正在積極擴張,但郁亮認為,中國房地產的“天花板”很快就到了。“未來10年,中國住宅需求量會穩定下來,甚至會萎縮,中國房地產市場規模大概為10萬億元,按照如今每年1000萬套住宅計算,10年內可能遭遇傳統意義上的‘天花板’。”在郁亮眼中,這也是萬科尋求新定位的動因,“萬科的目標是跟這個城市同步發展,如果有必要,萬科甚至可能會經營垃圾廠。”

      事實上,在萬科上海的戰略試驗中,其中一個重要的戰略是加大服務業的投入,包括打造包含文化中心、服務中心、健康中心、商業中心、云中心五大特征的美鄰中心;睿管家物業將涵蓋訂車、訂票、居家保潔、物流送餐等一鍵貫通的服務。

      另外,為配合上海智慧城市的打造,上海萬科物業與中國電信簽訂協議,打造智慧社區的設施和服務,爭取實現遠程醫療、社區電商、遠程教育等社區服務。

      而記者了解到,早在2011年,上海萬科的物管就嘗試推出一系列的家庭服務,當時萬科在上海的社區項目就有20個,涉及2.8萬戶家庭近10萬人口。乃至當年就有上海的家政公司表示,如果萬科全面鋪開,其規模肯定是上海最大。

      “萬科的一個巨大優勢就是現有的客戶,這也意味著未來將有更多的潛在客戶。”在業內人士的眼中,郁亮在下一盤更大的棋。

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