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    囤地十年“躺著賺錢” 外資低價紅利難持續
    2013-10-09 全球品牌網  盧曦
    在上海浦西老城核心區,馬當路和徐家匯路的交界處有一幅地塊十年閑置未動。7月17日,這一地塊再度被轉讓,來自新加坡的凱德商用地產有限公司(以下簡稱“凱德商用”)宣布將這一地塊轉讓給公司旗下一只私募基金。

      事實上,這已經是該地塊第四次被轉讓。在最近的十年里,這一地塊遲遲無人開發,卻不斷易主。從2003年至今,上海地價飛漲,一度收購這一地塊的摩根士丹利就以豐厚的回報退出,而該地塊在凱德商用旗下三年間,雖未做多少開發,價值已大幅上漲。不過業內人士指出,外資靠囤地“躺著賺錢”的好日子即將到頭,開發、運營實力的比拼正在上演。

      只“倒賣”不開工

      此次凱德商用將地塊轉到私募基金旗下,被外界解讀為項目金融化的標志。

      7月17日,凱德商用宣布,公司已完成向凱德商用中國發展基金III轉讓上海盧灣項目的66%實益權益,而這已經是該地塊第四次被轉讓。

      據悉,該地塊第一次出讓是在2003年7月30日,當時中海發展與盧灣區政府簽訂了盧灣區65、67、68、69、70、71街坊地塊《國有土地使用權出讓合同》,出讓面積共計達到18.8萬平方米。

      在中海發展持有該地塊三年多之后,在2007年2月,摩根士丹利與上海永業成立“上海永威置業有限公司”,共斥資13億元從中海發展手中購得其中第65街坊258弄地塊(南塊)。而摩根士丹利在購買該地塊后,卻幾乎未做開發。

      2010年12月,凱德商用花費了38.6億元從摩根士丹利手中買下上述地塊66%的股權。這意味著從與合作伙伴共同出資買地到獨自套現離場,摩根士丹利在短短三年間就獲得了數倍的回報。

      凱德商用接手這一地塊后,曾一度表現出開發的意愿。根據凱德商用2011年和2012年報,盧灣這一地塊計劃在2015年竣工。但直到此次轉讓,這一地塊卻沒有明顯的動工跡象。

      7月24日,凱德商用企業傳播部在回復《中國經營報》記者的郵件中透露:“盧灣項目目前按流程施工。”凱德商用企業傳播部負責人則向記者強調,這次持股權的轉讓是企業內部的一次正常步驟。

      據悉,凱德的特點是房地產實業與房地產信托投資基金(REITs)等金融模式并行,一直是復星等中國房地產企業學習的模板。目前凱德集團旗下主要包括凱德新加坡、凱德中國、凱德商用和雅詩閣有限公司等幾個部分。

      此次凱德商用將地塊轉到私募基金旗下,被外界解讀為項目金融化的標志,因此業內認為凱德商用或無意長期持有該地塊,盧灣地塊不久的將來也有再度被轉讓的可能。

      中原地產研究總監宋會雍就告訴記者,凱德商用的這一次內部“倒手”,并不意味著地塊就要開始開發了。如果一個地塊要開工,首先要設立一個“項目公司”,項目公司成立,才意味著實際開發有了時間表。

      但作為私募基金,凱德商用中國發展基金III如何獲利或退出是繞不開的話題。此次轉讓完成后,該基金已于上海、成都、武漢及青島五項零售資產投入約90%的資金。

      外資“囤地”十年

      由于最近十多年時間里,中國地價、房價漲幅迅猛,外資在投資房地產的時候,往往只買地不做開發。

      長期以來,盧灣地塊的歷任“地主”都不約而同地選擇了“囤而不發”,上海房地產業內人士認為,過去十年,這一地塊增值了數倍,時至今日,這一地塊的周邊環境仍然在不斷改善中。隨著周邊地塊的開發建設,人氣上升,這一地塊還有升值空間,推遲開發是一個穩賺不賠的理性選擇。

      凱德商用方面向本報記者表示,將來盧灣地塊的再度轉讓與摩根士丹利已經無關。資料顯示,2007年,大摩是與上海永業成立上海永威置業有限公司,當時是由合資公司出面購地的。

      21世紀不動產分析師羅寅申告訴記者,最近十年上海地價和房價都處在快速上漲的通道中。盧灣地塊從2003年出讓至今,一直快速增值。特別是在2005年到2009年,上海樓市非常活躍,地價大幅上漲,2009年曾出現多個地王。到了2013年,土地市場仍舊火熱,今年上半年經營性土地出讓的平均溢價高達25%以上,很多稀缺性土地受到開發商的爭搶。

      事實上,盧灣這一地塊除了受上海土地市場整體上行的推動,更是受到2011年盧灣、黃浦兩區合并的影響,很受追捧。

      羅寅申告訴記者,摩根士丹利、凱德、黑石等外資投資中國房地產的思路是相似的。中國房地產市場化后不久,外資就開始悄然“埋伏”,在中國很早就開始買地。而在國外的房地產業,外資傳統的做法是對土地資源展開重新配置,等到地塊有了價值提升或穩定收益后再轉讓,高位賣出,再去尋找下一個投資機會。

      不過由于最近十多年時間里,中國地價、房價漲幅迅猛,外資在投資房地產的時候,往往只買地不做開發,“囤”上一段時間就能獲得很高的收益,被業內稱作“躺著賺錢的十年”。

      盡管國土局在2012年出臺了新修訂的《閑置土地處置辦法》,打擊囤地行為,要求對閑置滿一年的將收取土地出讓金20%的閑置罰款,滿兩年的土地將被無償收回。然而在現實版的案例中,極少有開發商因為“囤地”遭到處罰。“動遷未完成”是開發商最常使用的理由,動遷未完成通常被歸為政府部門責任,開發商可以免責。而業內人士指出,如果開發商有意開工,未必要等到動遷全部完成,一邊動遷,一邊建設很多時候也完全可行。

      此外,由于地塊“開工”的認定比較模糊,一些開發商在“囤地”大限將至之前做出一些簡單的“動工”動作,比如召開開工大會,或者僅僅在地塊上“打上幾根樁”就可以表示自己已經動工,并非“囤地”,給監管部門以交代。但此類地塊的開發往往隨后又陷入漫長的停滯期。

      后續“撿漏”不易

      簡單囤地坐享紅利的好日子即將過去,外資在房地產開發上的綜合實力比拼日趨激烈。

      “在市場上行的時候,只要持有土地就能賺錢。這是市場賦予的機遇,只要不違規也無可厚非,但這個模式不會持續太久。”宋會雍說。

      不過,簡單囤地坐享紅利的好日子即將過去,外資在房地產開發上的綜合實力比拼日趨激烈。

      而凱德商用歷來的做法是,在各地投資開發項目,或者收購現有項目,打包裝入私募基金或者信托基金。凱德商用持有其中一半的股權,另一半由其他海外投資者持有,等項目培育成熟以后,再出售盈利

      凱德商用中國總裁駱偉漢曾對外表示,凱德商用每次收購,都算得很細,包括建筑成本、租金情況、區域消費情況,開業后能否達到投資者需要的回報率等等。“如果算不過來賬,肯定不會勉強買下來。”駱偉漢表示。

      此外,2011年9月,黑石將其在上海Channel 1購物中心95%的股權作價14.6億美元出售給了新世界發展有限公司。以10億元買進,三年后以14.6億元賣出,收益并不算豐厚。

      宋會雍認為,外資投資中國房地產如今采取的是“撿漏”的策略。很多頂級的優質項目都不愿意出售,而只有那些定位中端,運營遇到困難或是尚處在起步階段的項目有可能愿意出售。外資現在的做法是在其中尋找好的項目,低價位進入。

      目前房地產行業競爭非常激烈,特別是在拿地階段,高溢價爭搶地王的情況時有發生,由于拿地成本居高不下,很多地塊在開發完成之后盈利困難,甚至虧本。在上海世博地塊拍賣的過程中,一些片區已被限定為央企地塊,外資甚至沒有入圍資格。

      記者了解到,很多進入中國較晚的外資房企在中國拿地的過程中,沒有政府關系,且不熟悉中國市場環境,在與央企、民企的競爭中不占優勢。他們拿下的地塊往往處在非核心地區。一些外資在選擇城市的時候也常常繞開上海、北京一線城市,從江蘇、浙江等省的二三線城市入手。

      一些美資、日資的房企在中國特意找到熟悉市場環境的中方合作伙伴,成立合資公司出面拿地,中方負責處理與政府部門的關系。而摩根士丹利、黑石等投資公司很早就在中國“潛伏”,早期投資獲利不菲,但隨著時間的推移,他們的先發優勢正在逐漸減弱。

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