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    50億擔保救急 嘉凱城否認商業戰略概念炒作
    2013-09-15 全球品牌網  趙夏蓉
    嘉凱城集團股份有限公司(000918.SZ,以下簡稱“嘉凱城”)去年過得很寒磣。

      2012年上半年,嘉凱城曾以4901.43%的凈利潤下降幅度被冠以“最熊房企”之名。同時,又背負著超百億的巨額流動負債。去年末,其將旗下項目變賣套現逾12億元,被視為沖刺業績、美化報表。而命懸資金鏈的嘉凱城,為求發展,頻繁對子公司進行擔保,今年累計擔保額近50億元。

      不過,嘉凱城董事會辦公室負責人卻向時代周報記者否認資金困局:“現在由于要發布年報,我們都處于靜默期,(現金流)不好透露。50億元的擔保額不算多,相比去年是減少了很多,去年有60億元。去年上半年我們業績出現大額虧損,導致外界對我們失去信心。但是,今年4月份,我們將公布年報,一切都用數據說話,不過可以肯定的是,一定是扭虧的。”并且,針對外界對嘉凱城謀局“消費型城鎮化商業”的質疑,其也否認是在炒作概念。

      50億擔保解困

      對于去年上半年的巨幅虧損,嘉凱城上述負責人的解釋是項目周期原因,稱是由于一些項目未進入結算周期所致。不過,從嘉凱城近年來的推貨量和存貨量對比可見,雖然出貨壓力不小,但去化能力仍是不太理想。

      2011年,嘉凱城120億元的推貨量只賣出39.45億元,去化率僅為33%。去化不良導致了嘉凱城的存貨壓頂,2011年底其存貨為183.61億元。

      2012年,雖然嘉凱城多項目促銷讓利,但去化仍有限。嘉凱城2012年三季度報數據顯示,彼時有約204億元的存貨。2012年7月,旗下嘉業系列無錫項目、名城系列青島項目給出過最高50%的大幅折扣。上海中凱城市之光項目7月份就開始降價,降價幅度約為26%。但數據顯示,該項目除7月銷售率上漲之外,8月、9月份沒有出現明顯上漲。

      尤以無錫太湖新城“金融第一街”去年7月的跳水動作最為大幅,從1.6萬元/平方米直接跌到0.69萬元/平方米。房價跳水的背后,是該項目公司無錫嘉啟的資金困局。嘉凱城2012年半年報顯示,嘉凱城在2011年底為無錫嘉啟提供了8.58億元的借款擔保(包括昆侖信托的5億元,其余資金來源不詳),分別要在2013年4月和2013年10月償還本金和利息。而該項目回籠的資金和需還債務的缺口很大。

      業績慘淡的嘉凱城,面臨著巨大的資金缺口。截至去年9月底,其流動負債已高達143億元,非流動負債約68億元,而彼時,其貨幣資金不足20億元。

      “報告期內,公司凈負債率、資產負債率和扣除預收款的資產負債率分別為185%、79%和 66%。公司金額前五名的一年內到期的長期借款中信托達 16.6億元,占比 75%。預計明年公司兌付壓力不小。”上海證券去年的一份年報指出。

      雖然今年嘉凱城通過壓縮新開工面積開源節流,但是值得注意的是,去年,嘉凱城主要在建項目有12個,除4個項目部分在去年底前完工外,其余都需大量資金后續投入。此番情境下,嘉凱城只得頻繁對外擔保解旗下項目燃眉之急。嘉凱城發布的擔保公告顯示,其今年對下屬控股公司擔保44.7億元,浙江區域公司為嘉凱城控股公司擔保4.7億元。粗略算來,擔保金額近50億元。

      不過,嘉凱城董辦負責人表示,“這個擔保數額不算多,比去年甚至減少了很多。并且,公司業績在三、四季度都出現大幅增長。”

      值得注意的是,2012年底,嘉凱城通過變賣資產套現,其業績大幅改善。

      套現12億沖業績

      去年12月28日,嘉凱城出售其中凱城市之光花園的酒店項目,套現12.37億元。嘉凱城公告顯示,其全資子公司嘉凱城集團中凱有限公司(以下簡稱“中凱”)與上海中邦世家房地產開發有限公司(以下簡稱“中邦世家”)簽署了《房屋買賣框架合同》,中凱將位于上海石門一路116、118號的房屋出售給中邦世家,價款合計12.37億元。該項目為中凱城市之光花園的存量房。

      “這個肯定對業績影響很大。若是在去年底就結算的話就是有沖業績的因素。”國信證券分析師方炎對時代周報記者表示。

      “該合同的履行對公司現金流狀況及2012年經營業績將產生積極的影響。”嘉凱城在公告中也如是坦言。按照嘉凱城的說法,由于其正在逐步實施消費型城鎮化商業發展戰略,將逐步調整現有存量房形態結構,加快存量房去化,這次出售存量房符合公司發展戰略。

      雖然否認相關動作是在沖業績,但嘉凱城上述負責人卻有如是表述:“我們的定位很明確,主業仍是房地產,但是一直在培育新的增長點,是為了非常快速地提升業績。”

      否認商業戰略概念炒作

      “符合我們消費型城鎮化商業戰略的物業,我們會長期持有,對于不符合的相關存量物業會加快去化速度,但別人開發的卻符合我們發展概念的我們會收購。”嘉凱城方面一再提到要發展“消費型城鎮化商業”。

      盡管如此,在外界的眼中,這個概念卻很抽象,不知他們意欲何為:究竟是住宅的配套還是純粹的商業項目?

      “商業戰略并沒有特別新穎的模式,恐怕是概念炒作,只是為了方便拿地。”同策咨詢研究中心總監張宏偉表示。嘉凱城上述負責人表示,這種消費型商業不以地段、檔次來區分傳統商業,主要是在一定的輻射范圍內構建消費場所,“我們既不是住宅配套,也不是純商業項目,是上升到了一個戰略的高度。我們有兩個核心,首先是更貼近目標消費群,另外就是強調體驗式的特色服務。”

      值得一提的是,嘉凱城曾發展過商業項目,然而卻被認為是在幫倒忙。有一位業內人士分析指出,對市場形勢的判斷失誤,尤其是城市綜合體的資金沉淀,加劇了嘉凱城的虧損。2009年10月18日,嘉凱城由浙商集團牽頭,重組國際嘉業、中凱集團、名城集團3家地產公司并借殼*ST亞華上市。由于上述3家企業并未良好整合,內部復雜的人事關系制約著嘉凱城的發展,內耗嚴重,中高層動蕩。

      按照嘉凱城的規劃,2013年,將是公司體驗式消費型城鎮商業的樣板店打造階段,其間有望打造出一批樣板項目,快速形成自主品牌效應,2014-2017年,體驗式消費型城鎮商業將先后進入連鎖復制模式、金融模式打造階段,并最終形成規模化發展。

      不過,到目前為止,除了擬收購蘭通實業外,嘉凱城的這種消費型城鎮商業并未有任何實質進展。而蘭通實業規模并不大,注冊資金為2000萬,和關聯方杭州蘭通物業管理有限公司擁有“名鎮天下”品牌及美食休閑特色街、形象城、都市鄰里商業街等產品。目前僅3個項目,分別位于杭州市下城區東新路及蕭山區河莊,面積總計6.16萬平方米。

      對于外界的質疑,嘉凱城否認這是在炒概念,而當記者問及消費型商業的具體實施情況時,對方卻如此表示:“這個事情要一步步來,我們的發展方向、定位、目標都很明確,且我們大股東浙商集團很有實力。現在我們主要是在整合資源,包括收購蘭通實業,以后還會繼續引進人才團隊。”

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