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    城鎮化和服務業推動購物中心快速發展
    2013-09-08 全球品牌網  韋常春
    德勤和中國連鎖經營協會共同發布的最新報告指出,中國購物中心快速發展的主要動力來自城鎮化和服務業增長,并最終體現在消費升級。在宏觀調控下,限貸限購導致住宅市場萎縮,地方政府傾向利用商業地產提升當地稅收、就業和城市形象進而化解“土地財政”難題,同時打造升值潛力更大的商圈,提升周邊地價。這些都將大力推動購物中心的發展。

      據統計,截至2011年底,中國有276家新增購物中心,使全國開業購物中心總量達到2812家,累計商業建筑面積達1.77億平方米。預計中國購物中心將以每年300家的速度增長,到2015年,中國購物中心總量將達4000家。

      德勤中國全國房地產行業主管合伙人何錦榮稱:“雖然中國購物中心發展迅速,但我們不應怱略一些潛在的開發及投資風險,舉例而言,地方政府是否能在后續的交通、配套、住宅和人口安置等方面提供足夠的支持,將是決定購物中心實現預期運營目標的關鍵因素。另一方面,自2009年起,購物中心開始在二、三線城市快速蔓延,到了今天,部分二、三線城市出現購物中心建設過熱,或是居民的消費能力、消費觀念還尚未達到大型購物中心的要求,開發者與運營者必須審時度勢、量力而行。”

      這份《2012中國購物中心與連鎖品牌合作發展報告》表示,中國購物中心已步入調整高峰期,購物中心的建設熱潮意味著存量升高,這也預示購物中心(特別是一、二線城市的購物中心)的增長動力將逐漸從開發進入注重商業運營和零售渠道功能的時期。購物中心的開發者和運營者正在商業定位、業態組合、經營和管理模式等方面進行調整,以適應購物中心的發展規律和消費需求的變化。

      何錦榮表示:“隨著行業競爭加劇與零售管理能力增強,越來越多的購物中心進一步明確了定位,并基于差異化定位和目標消費群體進行牌調整。在調整過程中,購物中心須要考慮地理位置和消費者需求,而規劃建設也需要有前瞻性。整體而言,消費者越來越重視購物的體驗,觀影、吃飯、KTV等已成為消費者光顧購物中心的日常消費項目,這將加大餐飲及娛樂在購物中心的業態比重。”

      報吿還稱,中國購物中心的開發與運營目前主要由住宅地產開發商和大型零售商兩大陣營組成。國內的地產公司憑借多年開發住宅和其它建筑的經驗,通常會選擇出售模式以便短期內回籠資金并且轉嫁經營壓力;零售商則不涉及開發建筑,依靠自身商業資源和運營經驗,對商業物業實行統一的運營管理。然而,隨著市場環境的變化,二者都表現出更強的自建自持的意愿。

      為了解購物中心與租戶配合情況及品牌商家的要求及期待,德勤和中國連鎖經營協會聯合對購物中心連鎖品牌商戶進行了問卷調查,共收回156份有效反饋,涵蓋餐飲企業、娛樂企業、健身美容、教育及零售品牌 (包括服飾鞋帽化妝品珠寶首飾、電子產品、書籍音像等) 。調查結果顯示,大約2/3的企業未來三年并沒有大規模的全國擴張計劃,但有20家商戶預計未來三年將新增店鋪100家以上。另外,超過80%的商戶以大型購物中心為它們開店的首選地,足見商戶進駐意愿強烈主要源于購物中心在全國快速發展將帶動其連鎖品牌的拓展。

      報告指出,商戶選擇購物中心優先程度最高的三項因素分別為:地理位置、租金價格和客流量,可見集客能力是購物中心招商的關鍵。而商戶認為優質購物中心的關鍵要素體現在舒適的購物環境、完善的交通設施、優越的地理位置、以及購物中心的信譽和知名度。受訪商戶特別指出,購物中心人員的素質,包括服務質量、銷售能力、應急能力、商品陳列也十分重要。

      德勤中國消費行業主管合伙人龍永雄表示:“購物中心的價值離不開精細化的經營管理,其中與承租商戶的合作至關重要。業主除了要對商戶的租約進行有效管理,還需要重視幫助商戶銷售創新,提供展示、營銷、人員培訓方面的支持,并及時進行動態調整。與承租商戶共同成長才是購物中心創造長期價值的根本,這種價值并非一蹴而就,需要長期經營和專業化管理來實現。”

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